زمانی که مالک یک ملک از بانک وامی دریافت میکند، عموماً ملزم به قرار دادن آن ملک به عنوان ضمانت در گرو بانک میباشد. در این شرایط، ملک به نوعی تحت رهن بانک قرار میگیرد و در صورتی که مالک بخواهد ملک را بفروشد یا معامله کند، بایستی ابتدا آن را از رهن بانک آزاد سازد. این روند که به اصطلاح “فک رهن” نامیده میشود، دارای جنبههای حقوقی و مالی خاصی است که در این مقاله به بررسی آن خواهیم پرداخت. آزادسازی ملک از رهن بانک به مالک اجازه میدهد تا با آزادی عمل بیشتری به خرید و فروش ملک بپردازد و در نتیجه به رشد و رونق بازار مسکن کمک کند. به همین دلیل، آشنایی با فک رهن چیست؟ و روشهای آن میتواند به عنوان یک الزام مهم برای تمامی افرادی که قصد ورود به دنیای معاملات ملکی را دارند، محسوب شود.
فک رهن چیست؟
در دنیای امروز، با افزایش روزافزون هزینههای ساخت و ساز و مخارج جانبی، مالکان و افرادی که قصد ساخت و ساز دارند، بهوفور به دریافت وام و اعتبار بانکی روی میآورند. این وامها معمولاً بهعنوان راهی برای پوششدهی قسمتی از هزینههای پروژههای ساختمانی مورد استفاده قرار میگیرند و این در حالی است که سند ملک موردنظر بهعنوان وثیقه در اختیار بانک قرار میگیرد و در واقع تحت عنوان «رهن» در گرو بانک قرار میگیرد.
در پاسخ به سوال فک رهن چیست ؟ می توان گفت: فک رهن بهمعنای آزادسازی سند ملک از گرو بانک است و این امر بهویژه زمانی اهمیت پیدا میکند که سازنده یا مالک بخواهد ملک خود را به فروش برساند. برای چنین شرایطی، پیش از تنظیم سند انتقال، لازم است که فک رهن انجام گیرد. در مواردی، ممکن است فردی ملک خود را بهمنظور دریافت وام بانکی در رهن قرار دهد و پس از پرداخت تمامی اقساط وام، با مشکل عدم آزادسازی سند مواجه شود. در این صورت، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست الزام به فک رهن، اقدام کند و درخواست خود را پیگیری نماید.
همچنین ممکن است مالکی ملک خود را از طریق مبایعهنامهای معمولی به شخص دیگری واگذار کند و بهطور رسمی تعهد کند که تا موعد مقرر سند رسمی را از گرو و رهن خارج خواهد کرد. در صورتی که مالک در زمان مقرر به تعهد خود عمل نکند و فک رهن را انجام ندهد، خریدار دچار زیان شده و میتواند درخواست فک رهن را علیه مالک تنظیم کند. این موقعیت، نشاندهنده اهمیت وجود تعهدات قانونی و مسئولیتها در روابط بین طرفین قرارداد است.
مورد دیگری که در این زمینه صدق میکند، مربوط به وضعیتی است که ملک بهمنظور مشارکت در ساخت و ساز به رهن بانک میرود و سازنده به تعهد خود مبنیبر فک رهن عمل نمیکند. در چنین حالتی، صاحب ملک یا فرد ذینفع دیگر میتواند شکایتی علیه سازنده تحت عنوان الزام به فک رهن در دادگاه صالحه واقع در محل احداث ملک ثبت کند.
شرایط فک رهن چیست؟
همانطور که به فک رهن چیست اشاره شد، فک رهن به معنای خاتمه دادن به وضعیت رهنی و آزادسازی مال مرهونه از تضمین رهنی میباشد. اگرچه در قانون بهطور مستقیم و صریح موارد فک رهن ذکر نشده است، اما منابع قانونی موجود، شرایط و مواردی را که منجر به فک رهن میگردند، مشخص کردهاند. در این قسمت، به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.
- تسویه بدهی توسط بدهکار: اولین و مهمترین گزینه برای فک رهن، زمانی است که شخص بدهکار تمام بدهی خود را به طلبکار تسویه میکند. در این مورد، پس از پرداخت کامل مبلغ مورد نظر، طلبکار موظف است فک رهن را انجام دهد و مال مرهونه را به بدهکار بازگرداند. این امر نشاندهنده این است که رهن بهعنوان یک ابزار تأمین اعتبار، صرفاً در راستای تضمین پرداخت مطالبات مطرح میشود و پس از تسویه حساب، هیچگونه تعهدی متوجه بدهکار نخواهد بود.
- فسخ رهن توسط طرفین: دومین گزینه مربوط به زمانی است که هر دو طرف قرارداد رهن (بدهکار و طلبکار) تصمیم به فسخ آن میگیرند. در این حالت، توافق طرفین حائز اهمیت است و به عنوان یک راهکار قانونی برای فک رهن عمل میکند. در چنین شرایطی، هیچگونه الزامی برای ادامه وضعیت رهنی وجود نخواهد داشت و مال مرهونه به صاحب آن بازگردانده میشود.
- اقدام طلبکار برای فسخ قرارداد: سومین گزینه به موردی اشاره دارد که رهنگیرنده، یعنی طلبکار، خود اقدام به فسخ قرارداد رهن میکند. این مورد میتواند به دلایل مختلفی از جمله عدم رضایت از شرایط رهن یا تغییر وضعیت مالی طلبکار مربوط باشد. در چنین مواقعی، طلبکار باید مراحل قانونی فسخ قرارداد را انجام دهد و پس از آن، فک رهن صورت میپذیرد.
فک رهن یکی از مسائل مهم در روابط مالی و حقوقی است. شناخت و تعیین موارد مربوط به فک رهن میتواند به طرفین در مدیریت بهتر قراردادهای خود کمک کند. از تسویه بدهی و فسخ قرارداد گرفته تا از بین رفتن مال مرهونه، همه اینها به نوعی مشخص میکنند که چه زمانی و چگونه میتوان وضعیت رهنی را پایان داد و مالکیت مال را به صاحب اصلی آن بازگرداند. بنابراین، آشنایی با این موارد از الزامات و حقوق قانونی طرفین است.
روشهای فک رهن کداماند؟
باتوجه به سوال فک رهن چیست، فک رهن به معنای آزادسازی سند ملکی است که به عنوان ضمانت وام در اختیار بانک قرار گرفته است. این روند معمولاً پس از تسویه بدهی و یا در شرایط خاصی که ملک مورد نظر از رهن خارج میشود، انجام میگیرد. به طور کلی، چهار حالت برای فک رهن سند ملکی وجود دارد که در ادامه به تشریح آنها خواهیم پرداخت.
- از بین رفتن ملک رهنی: یکی از حالتهایی که ممکن است منجر به فک رهن شود، از بین رفتن ملک مورد نظر است. به عنوان مثال، اگر ملک به دلیل بلایای طبیعی مانند زلزله، سیل یا حتی به علت اقدامات شهرداری، غیرقابل استفاده شود، بانک به صورت قهری ملک را از رهن خارج میکند. در این حالت، دیگر نیازی به پرداخت بدهی نیست و سند ملک به مالک بازگردانده میشود.
- صرف نظر بانک از ملک رهنی: در برخی موارد، ممکن است بانک به دلایل خاصی تصمیم به آزادسازی ملک رهنی بگیرد. این امر معمولاً به درخواست مشتری و با بررسی شرایط مالی او انجام میپذیرد. در این حالت، فک رهن با اراده رهنگیرنده صورت میگیرد و بانک ممکن است با توجه به اعتبار یا همچنین وضعیت مالی مشتری، اقدام به آزادسازی ملک نماید.
- تسویه حساب کامل توسط مشتری: یکی از متداولترین روشهای فک رهن، تسویه حساب کامل وام است. در این حالت، مشتری باید تمامی اقساط وام خود را پرداخت کند تا بتواند سند ملکی خود را از گروی بانک خارج نماید. به عنوان مثال، اگر مشتری مایل است که ملک خود را آزاد کند اما هنوز شش قسط از بدهی خود را پرداخت نکرده است، میتواند با پرداخت یکجا، این شش قسط باقیمانده را تسویه کند و بدین ترتیب فک رهن را انجام دهد.
- سپردهگذاری توسط مشتری: روش دیگری که میتواند منجر به فک رهن شود، سپردهگذاری توسط مشتری است. در این حالت، مشتری ممکن است تمایل به تسویه حساب کامل نداشته باشد، اما در عوض مقدار قابل توجهی از بدهی را در حساب بانکی خود سپردهگذاری کند. این سپردهگذاری به نوعی وثیقه از سند ملکی به پول نقد تبدیل میشود و بانک در قبال این سپرده، فک رهن را انجام میدهد.
تفاوت اصلی بین روش سپردهگذاری و تسویه حساب کامل در این است که روش تسویه حساب معمولاً در شرایطی که تعداد کمی از اقساط باقیمانده است، منطقی است؛ در حالی که در روش سپردهگذاری ممکن است هنوز تعدادی زیادی از اقساط باقی مانده باشد. همچنین، سپردهگذاری میتواند به مشتری این امکان را دهد که از سود ماهانه حاصل از سپردهاش برای پرداخت اقساط باقیمانده استفاده کند.
در نهایت، انتخاب هر یک از این روشها بستگی به شرایط مالی و نیازهای مشتری دارد. آگاهی از این روشها میتواند به مشتریان در مدیریت مالی و فک رهن آسانتر کمک نماید.
مراحل انجام فک رهن در دفتر خانه
فرآیند فک رهن اغلب به منظور تأمین اعتماد و سادگی در انتقال مالکیت، انجام میگیرد. در ادامه، مراحل انجام فک رهن را به تفصیل توضیح خواهیم داد.
نخستین مرحله انجام فک رهن، مراجعه به بانک مربوطه است. در این مرحله، فرد راهن باید برای دریافت نامه فک رهن به یکی از شعب بانک مراجعه کند. این نامه به عنوان مدرکی رسمی از سوی بانک صادر شده و بیانگر این است که بدهی مربوط به وام یا تسهیلات پرداخت شده و دیگر نیازی به وثیقهگذاری نیست. پس از دریافت نامه فک رهن، فرد باید آن را به همراه سند رهنی به دفترخانهای که سند رهن در آنجا تنظیم شده است، ارائه دهد.
دومین مرحله، تنظیم فسخ سند یا فک رهن در دفترخانه است. پس از دریافت نامه از بانک، دفترخانه نسبت به تنظیم مدارک لازم اقدام میکند. در این فرآیند، تاریخ مشخصی که از طرف بانک تعیین میشود، برای امضای فک رهن باید نهایی گردد. جالب است بدانید که در این حالت، حضور مالک در دفترخانه ضروری نیست و نماینده بانک میتواند تمامی مراحل را پیگیری کند.
در برخی موارد، بانک به خود شخص راهن این اختیار را میدهد که اقدام به فک رهن در دفترخانه کند. در این صورت، حضور نماینده بانک در دفترخانه الزامی نیست و فرد میتواند به تنهایی نسبت به آزادسازی سند اقدام کند. با این وجود، در هر دو حالت، وظیفه دفترخانه ثبت این تغییرات در سند مالکیت و اطلاعرسانی به سازمان ثبت اسناد و املاک است.
مورد دیگر قابل ذکر در این فرآیند، هزینههای مربوط به خدمات ثبتی است. فک رهن سند در زمره خدمات ثبتی قرار دارد و مشمول هزینههاییست که باید توسط مالک پرداخت شود. بنا به درخواست مالک، دفترخانه میتواند سند مالکیت را به منظور تعویض و دریافت سند تکبرگی جدید به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال نماید. هرچند این موضوع ضروری نیست، اما در صورت انجام این کار، هر نوع نوشتهای مبنی بر اینکه سند قبلاً در رهن بوده است، حذف میگردد و سند جدید به صورت شفافتر و بدون هر گونه ابهامی ارائه خواهد شد.
در نهایت، مراحل فک رهن میتواند به عنوان یک فرایند حقوقی و مالی با اطلاعات و مستندات مشخص در نظر گرفته شود که با رعایت دقیق مراحل و مقررات، میتواند به سهولت در معامله و انتقال مالکیت کمک کند. این فرایند نه تنها منجر به رفع مشکلات مالیِ فرد میشود، بلکه امکان بهرهبرداری بهتر از داراییهای اقتصادی را نیز فراهم میسازد.
آیا امکان خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده است وجود دارد؟
در دنیای معاملات ملکی، اصطلاحاتی وجود دارد که ممکن است برای خریداران و فروشندگان ناآشنا باشد. یکی از این اصطلاحات “وامدار” است. این عبارت به وضعیتی اشاره دارد که ملک مورد نظر با استفاده از وام بانکی خریداری شده و به همین دلیل، تا زمان تسویه کامل وام، ملک در رهن بانک باقی میماند.
در چنین شرایطی، سوالات متعددی ذهن خریداران را به خود مشغول میکند: آیا میتوان ملکی که فک رهن نشده است، خرید و فروش کرد؟ و بهخصوص، چه مراحلی برای انتقال مالکیت ضرورت دارد؟
اولین نکتهای که باید به آن توجه کرد این است که در واقع، سند ملک به نام خریدار جدید نمیتواند منتقل شود تا زمانی که وام مورد نظر تسویه گردد. به این دلیل، خریداران باید بدانند که با خرید ملکی که در رهن است، مسئولیت پرداخت اقساط وام بر عهدهشان قرار نخواهد گرفت، بلکه این مسئولیت هنوز بر عهده فروشنده باقی خواهد ماند. در حقیقت، بانک به دلیل داشتن حق رهن، اجازه انتقال کامل سند را نمیدهد.
با وجود این محدودیتها، امکان خرید و فروش ملکی که فک رهن نشده است، وجود دارد اما به شیوهای خاص. به طور معمول، این نوع معاملات از طریق قراردادهای وکالت و به صورت قولنامهای انجام میشود. در این روش، فروشنده به خریدار وکالتی میدهد که به او اجازه میدهد تا پس از تسویه وام و فک رهن، ملک را به نام خود ثبت کند. این نوع معامله اگرچه قانونی است، اما باید با احتیاط پیش رود و هم طرفین باید از جزییات حقوقی و مالی آن آگاه باشند.
توجه به نکات قانونی و مشاوره با کارشناسان حقوقی و مالی در این زمینه، برای هر دو طرف معامله، امری ضروری است. در بسیاری از موارد، عدم آگاهی از حقوق و وظایف میتواند منجر به مشکلات عمیقتری شود که در آینده دامنگیر خریدار یا فروشنده خواهد شد. به همین دلیل، آن دسته از افرادی که به دنبال خرید یا فروش ملکی وامدار هستند، باید در مراحل ابتدایی معامله با وکلا و متخصصان حقوقی مشورت کنند تا از برخورد با چالشها و مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
کلام غایی
فک رهن یکی از مراحل مهم در فرآیند اقتصادی افراد و شرکتها است که به معنای آزادسازی سندی است که در گذشته به عنوان تضمین وام به بانک یا موسسه مالی واگذار شده است. این فرایند میتواند شامل موارد مختلفی مانند خودرو، ملک یا ساختمان باشد. در این مقاله، به بررسی فک رهن چیست، روش ها و مراحل اجرایی آن پرداختهایم. شناسایی این مراحل نه تنها به تسریع در پروسه فک رهن کمک میکند بلکه به افراد این امکان را میدهد که با اطمینان اسناد خود را از رهن بانک خارج کنند. همچنین اهمیت ثبت مراحل فک رهن توسط دفترخانه را نمیتوان نادیده گرفت. این ثبت، به عنوان یک مدرک قانونی، نقش بسزایی در اعتبار و شفافیت معاملات ایفا میکند و تمامی طرفین را از وضعیت موجود آگاه میسازد.
