با افزایش روز افزون قیمت مصالح و خانه ها و همچین تورم و ناپایداری وضعیت اقتصادی باعث شده تا سازندگان تمایل بیشتری به ساخت و ساز پیدا کنند . همین موضوع باعث شده تا املاکی ها یا دارندگان خانه های کلنگی به دنبال افرادی برای مشارکت در ساخت باشند، لازم است بدانید برای اینکه دو نفر بتوانند باهم شریکی یک ملک را بسازنند می بایست قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنند. این قرارداد جزئیات همکاری را تعیین می‌کند، از جمله سهم هر طرف در هزینه ها و سود ها، مسئولیت های مالی و مدیریتی، و هرگونه اختلافاتی که ممکن است در آینده بروز کند و با این قرارداد قابل پیگیری است. و طرفین می توانند از طریق مراجع قضایی حل و فصل اختلافات خود را انجام دهند. برای اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، سازندگان و سرمایه گذاران با صاحبان زمین یا بنای قدیمی همکاری می‌کنند. در این قرارداد، توافقات میان طرفین در مورد ساخت و توسعه ملک مشخص می‌شود و سود حاصل از این همکاری بر اساس درصدی از ارزش زمین تقسیم می‌شود. به این معنا که هر طرف بر اساس سهم خود در سرمایه‌گذاری، سود متناسبی را دریافت می‌کند و ارزش زمین نیز به عنوان پارامتر اساسی برای تقسیم سود در نظر گرفته می‌شود، به این صورت که هر چه ارزش زمین بیشتر باشد، سود نصیب مالک زمین نیز بیشتر خواهد بود.
در صورتی که مالکین ساختمان های کلنگی یا زمین به دنبال بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده باشند، می‌توانند قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت را با سازندگان امضا کنند. این قرارداد به عنوان یک ابزار معمول و مفید برای هر دو طرف محسوب می‌شود. در این قرارداد، مالک زمین یا خانه کلنگی خود را در اختیار فرد یا شرکت سازنده قرار می‌دهد. سپس سازنده با هزینه‌های خود، آپارتمانی را مطابق با تعهداتی که در قرارداد تعیین شده است، بنا می‌کند. در نهایت، هر دو طرف به ازای سهم خود در ساخت و ساز، در آپارتمان احداثی شریک می‌شوند. این نوع قرارداد برای مالکین و سازندگان به دلیل افزایش ارزش املاک و درآمد زایی بیشتر از طریق پروژه های مشترک، پرکاربرد و پرسود است.
چگونگی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
روش‌های مختلفی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که از این روش‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- قرارداد پیشنهادی سازندگان: قراردادی که توسط سازندگان برای مالکین تنظیم می‌شود و مالکین از جزئیات آن آگاه نیستند، ممکن است باعث نادیده گرفتن حقوق و مزایای مالکین شود. این نوع قرارداد معمولاً به نفع سازندگان است و مالکین به دلیل عدم آگاهی و تجربه کم ممکن است در مقابل آن مقاومت نکنند. به عنوان مثال، در این نوع قراردادها، شرایطی ممکن است به نفع سازندگان تعیین شود که مالکین حقوق آن را نمی شناسند و ممکن است حقوق مالکین مورد سوء استفاده قرار بگیرد و ضایع شود. به همین دلیل، مهم است که مالکین قبل از امضای هرگونه قرارداد، به دقت شرایط و جزئیات آن را مورد بررسی قرار دهند.
- مراجعه به بانک ها بنگاه های معاملات ملکی: بنگاه های معاملات ملکی اغلب از فرم های آماده یا پیشنهادی اتحادیه استفاده می‌کنند، اما این فرم ها ممکن است به دلیل فقدان دانش حقوقی توسط طرفین، تغییر یافته و یا در برخی موارد مورد مخالفت قرار گیرند. این امر ممکن است به دلیل محدودیت های ظاهری فرم ها باشد که امکان تغییر محتوا را محدود می‌کند، یا به دلیل مخالفت طرفین قرارداد از نظر روانی که می‌تواند از نظر حقوقی پیچیدگی هایی ایجاد کند. در هر صورت، استفاده از فرم های آماده نیازمند دقت و توجه به جزئیات است و در صورت لزوم، مشاوره حقوقی لازم است تا مشکلات حقوقی و قانونی احتمالی را قبل از امضای قرارداد حل کند.
- تنظیم قرارداد توسط وکیل انتخابی برای مالکان : مراجعه به یک وکیل متخصص و با تجربه بهترین روش برای حفظ منافع شما در معاملات ملکی است. وکیل با داشتن تخصص و تجربه در این زمینه، می‌تواند از هر نوع سوء استفاده احتمالی از سوی سازندگان جلوگیری کند و با درج ضمانت و رفع ابهام، فرصت سو استفاده را به آنها نمی‌دهد. اگر سازنده یا سرمایه گذار هیچ نیتی برای سو استفاده نداشته باشد، هیچ ترسی برای مراجعه شما به یک وکیل متخصص و خبره نخواهد بود. این کار در واقع به حفظ منافع مالکین معاملات ملکی کمک می‌کند و در نهایت به سود طرفین معامله می‌افزاید.
شرایط و نحوه قرارداد مشارکت در ساخت
در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است به نکات زیر توجه شود:
- مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت: در قرارداد مشارکت در ساخت، برای هر مرحله از ساخت و ساز، معمولاً مهلتی در نظر گرفته می شود تا فرآیند به مرحله بعدی برسد. این مراحل می تواند شامل مراحلی مانند تخریب، اسکلت سازی، پایان ساختمان و تنظیم و دریافت سند رسمی باشد. با تعیین مهلت برای هر مرحله، اطمینان حاصل می‌شود که فرآیند ساخت به طور مرتب و به موقع پیش می‌رود و طرفین متعهد به تکمیل هر مرحله در زمان مقرر هستند.
- نوع مواد مصرفی: نوشتن نوع کیفیت و برند متریال مصرفی در قرارداد مشارکت در ساخت بهترین روش برای جلوگیری از سواستفاده است. این اقدام به صورت دقیق نام جنس و حتی برند متریال را مشخص می کند که در فرآیند ساخت استفاده خواهد شد. این اطلاعات به مالکین اطمینان می‌دهد که متریال های استفاده شده از کیفیت مطلوبی برخوردار هستند و به طور دقیق مشخص می کند که از چه موادی استفاده می‌شود.
- مشخص شدن مسئولیت پرداخت هزینه ها: این مهم است که در قرارداد مشارکت در ساخت، مسئولیت تمامی هزینه های مربوط به ساخت و ساز، از جمله هزینه های مصالح مصرفی و هزینه های خلافی، به عهده سازندگان قرار گیرد. این موضوع باید به طور رسمی و دقیق در قرارداد ذکر شود تا هر دو طرف به طور کامل از تعهدات و مسئولیت‌های خود آگاه باشند. از این روش می‌توان استفاده کرد تا از وقوع ابهامات و اختلافات در آینده جلوگیری کرد و مسئولیت های هر طرف به صورت واضح مشخص شود.
- ضمانت اجرا برای تمامی تعهدات طرفین: استفاده از شرط جزایی قراردادی یا وجه التزام به عنوان ضمانت اجرایی برای تمامی تعهداتی که در قرارداد ذکر شده است، بسیار مهم است. این اقدام به مالکین اطمینان می‌دهد که پروژه به موقع و با کیفیت مطابق با تعهدات قراردادی انجام می‌شود. در صورتی که تا زمان مشخص شده، پروژه تکمیل و آماده تحویل نشود، می‌توان از طریق شرط جزایی قراردادی یا وجه التزام، خسارتی معادل آن چیزی که در قرارداد نوشته شده است، از سوی طرف مخالف دریافت کرد. این اقدام می‌تواند به عنوان ابزاری قانونی و قابل اعتماد برای اطمینان از اجرای دقیق تعهدات قراردادی و جبران خسارات در صورت تاخیر یا عدم اجرای موقت پروژه استفاده شود.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت همانگونه که در بالا ذکر کردیم، تعهداتی بین طرفین وجود دارد که از تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد
- تخریب ساختمان کلنگی: اولین قدم برای اجرای طرح آپارتمان سازی، تخریب ملک کلنگی می‌باشد و تمامی مسئولیت های ناشی از این تخریب بر عهده سازنده است. این مسئولیت ها شامل هزینه های تخریب و امکان آسیب به املاک مجاور می شود. عموماً ضایعاتی که از تخریب حاصل می شود، متعلق به سازنده است اما صاحبان ملک کلنگی می توانند، در صورت تقاضا، قسمتی از ضایعات را بردارند.
- تجمیع اسناد مالکیت: در صورتی که دو ملک در کنار هم قرار گرفته باشند و این دو ملک دارای اندازه های متفاوتی باشند و مالک قصد دارد با یک سازنده واحد مشارکت نماید، بهتر است قبل از هر اقدامی به تجمیع این اسناد بپردازد که هزینه های تجمیع اسناد بر عهده سازنده می باشد.
- گرفتن پروانه ساخت: برای ساخت آپارتمان جدید نیاز به مجوز از شهرداری می باشد. اما درباره تقسیم هزینه ها بین سازنده و مالک، می توان توافقات مختلفی داشت. بسته به توافقات قراردادی که بین سازنده و مالک صورت می‌گیرد، امکان دارد که کلیه های هزینه ها بر عهده سازنده باشد و مالک هیچ هزینه ای را بر عهده نگیرد. همچنین ممکن است قسمتی از هزینه ها مانند هزینه های مجوزها یا هزینه های خاص مربوط به مالکیت ملک (مانند هزینه ثبتی) به عهده مالک باشد و بر اساس توافقات قراردادی تعیین شود.
- فراهم نمودن مواد و مصالح ساخت: به طور کلی، تمام هزینه‌های ساخت و ساز، از تامین مصالح و اجرای فونداسیون تا مراحل پایانی کار، بر عهده سازنده یا سرمایه گذار است، اما این موضوع هم بستگی به توافقات مشخصی دارد که در قرارداد ذکر شده است. به عنوان مثال، اگر مالک بخواهد برای ساخت آپارتمان از سرامیک ها یا کاشی های خارجی یا برندهای خاص ایرانی استفاده کند، اما سازنده ترجیح می دهد از نوع دیگری از مصالح استفاده شود، مالک می‌تواند تفاوت قیمت را پرداخت کرده و از مصالح مورد نظر خود برای ساخت استفاده کند.
- تایید استاندارد های لازم در طول ساخت: علاوه بر تایید استحکام بنا، نیاز به اطمینان از رعایت استانداردهای لازم در خصوص ایمنی ساختمان نیز وجود دارد. این استانداردها باید از طریق نهادهای نظارتی منطقه‌ای، اعم از آتش نشانی، نظام مهندسی، اداره برق، اداره آب و اداره استاندارد، تأیید شود.
- گواهی پیگیری پایان کار: در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده تعهد می‌کند که عملیات ساخت را به‌طور دقیق و طبق نقشه های اجرایی انجام دهد، با این حال، در صورت تعدی و خلاف توافقات، برای پرداخت خسارت، نیاز به درخواست صدور گواهی پایان کار بازدید شهرداری است که هزینه های آن بر عهده سازنده قرار می گیرد. اما طبق توافق نامه، ممکن است هزینه های مربوطه را طرفین تقبل کنند.
- رفع ایرادات در دوره تضمین: پس از پایان کار، ممکن است نواقصی در ساختمان وجود داشته باشد که معمولاً در یک دوره سه ماهه تا سه ساله باید توسط سازندگان رفع شود. این نواقص می‌تواند شامل عدم نصب صحیح تاسیسات، عدم ریگلاژ درها، و عملکرد ناقص تجهیزات باشد.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک نیز تعهداتی دارد که از این تعهدات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در صورت وجود مشکلات حقوقی این مشکلات را برطرف نماید: در ساخت مورد نظر، ممکن است مستاجری وجود داشته باشد یا حق کسب و سرقفلی پرداخت شده باشد، که در این صورت مالک ملک موظف است به تخلیه ملک پرداخته و تمامی مشکلات مالی مربوط به آن را تسویه کند.
- پرداخت مالیات و عوارض ملک: در صورتی که ملک مورد نظر دارای بدهی هایی از جمله عوارض شهرداری و انشعابات باشد، معمولاً مالک مسئولیت پرداخت این بدهی ها را بر عهده خواهد داشت.
- تحویل ملک به سازنده در موعد مشخص شده: زمانی که یک ملک برای انجام عملیات ساخت به یک سازنده تحویل داده می‌شود، این به معنای این است که مالک ملک موافقت کرده که ملک را در اختیار سازنده قرار دهد تا او بتواند کارهای ساخت را آغاز کند. اگر تحویل ملک به موقع صورت نگیرد، ممکن است سازنده نتواند به موقع کارهای خود را شروع کند که این موجب تأخیر در پروژه و ایجاد مشکلات در زمان انجام تعهدات می‌شود. بنابراین، تحویل ملک به موقع یکی از موارد حیاتی در آغاز عملیات ساخت است و عدم رعایت آن می‌تواند به مشکلات و تأخیر در پروژه منجر شود.
- مشخص شدن حق سهم طبق قرارداد و توافقات: با توجه به اینکه سازندگان در هنگام عملیات ساخت تمامی هزینه‌ها را بر عهده دارند، بنابراین از زمین موضوع مشارکت قدر السهمی به آنها تعلق خواهد گرفت.
- تعهداتی که در قرارداد ذکر می‌شود، واجد منفعت عقلایی باشد: هر شرط و تعهدی که در قرارداد قرار می‌گیرد، باید مطابق با اصل آزادی قراردادها باشد و بر عهده طرفین قرار گیرد. اما این شرط و شروط نباید با قوانین مخالفت کنند و باید دارای منفعت عقلایی برای طرفین باشند، به این معنا که باید منطقی و قابل اجرا باشند و به منفعت هر دو طرف باشند.
آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت از وکیل کمک گرفت؟
می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از وکیل کمک بگیرید. وکیل می‌تواند به عنوان مشاور حقوقی شما در فرآیند تدوین و بررسی قرارداد، معادله گری با طرف مقابل و حفظ حقوق شما در قرارداد مشارکت در ساخت کمک کند. این کار می تواند اطمینان شما را از رعایت مفاد قانونی و مشخصات مناسب در قرارداد افزایش دهد و به جلوگیری از وقوع اشتباهات و اختلافات در آینده کمک کند.
همکاری با وکیل متخصص و با تجربه در فرآیند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند مفید باشد. وکیل با تجربه می‌تواند به شما کمک کند تا مفاد قرارداد را به طور کامل درک کنید، حقوق و تعهدات خود را به درستی در قرارداد ثبت کنید و از حقوق شما حفاظت کند. همچنین، در صورت بروز مشکلات در آینده، وکیل می‌تواند به عنوان نماینده شما در پیگیری و حل اختلافات نقش موثری ایفا کند. از طریق همکاری با وکیل با تجربه، می‌توانید از پتانسیل ایجاد مشکلات در آینده در قرارداد مشارکت در ساخت جلوگیری کنید.
سخن غایی
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن مالکیت زمین به مالک ملک و هزینه های ساخت و ساز به سرمایه گذاران تعلق دارد. این قرارداد حاوی توافقاتی است که بین مالک و سازنده ها صورت می گیرد و مشخص می کند که هر طرف چه تعهداتی را بر عهده دارد و چه حقوقی را دارد. در این قرارداد، مواردی مانند توافقات مربوط به تحویل زمین، هزینه های ساخت، تقسیم سود و هرگونه عدم پایبندی به تعهدات، مورد بررسی و ذکر قرار می گیرند. به عبارت دیگر، این قرارداد به هر طرف متعهد می‌کند که تعهدات خود را اجرا کند و در صورت عدم اجرا، حقوقی برای طرف مقابل به وجود می آید. سود حاصل از این مشارکت نیز بر اساس توافقاتی که در قرارداد صورت گرفته است، بین طرفین تقسیم می شود.
