قانون جدید حکم تخلیه مستاجر🏠سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه🗎

قراردادها انواع بسیاری را دارند ولی می توان گفت یکی از مرسوم ترین و رایج ترین آن ها، قرارداد مربوط به اجاره ملک است. در واقع اجاره عقدی است که بر اساس آن مستاجر می تواند از منافع عین یک ملک بهره مند شود. در اصل مستاجر در ازای دریافت منافع ملک در مدت زمانی مشخص به موجر اجاره بها پرداخت می کند. در قراردادی که به امضای دو طرف می رسد، قانون مستاجر و موجر را دارای تعهداتی دانسته است. هر یک موظف است به طور کامل به این تعهدات پایبند باشد. در صورتی که مستاجر به این قوانین پایبند نباشد، قانون جدید حکم تخلیه مستاجر یکی از راه های قانونی به شمار می رود. در ادامه مقاله در این خصوص توضیحات جامعی را ارائه خواهیم داد.

قانون درباره حکم تخلیه مستاجر چه می گوید؟

درباره قانون جدید حکم تخلیه مستاجر لازم است به این موضوع اشاره داشته باشیم که قوانین بسیاری درباره تعهدات موجر و مستاجر در قبال یکدیگر به تصویب رسیده است. از جمله مهم ترین این قوانین می توان به قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال های 56 و 76 اشاره داشت. از سوی دیگر می توانیم این نکته را ذکر کنیم که در قانون مدنی نیز در این خصوص اشاراتی شده است.

در صورتی که ملک از نوع تجاری آن باشد و قرارداد اجاره نیز قبل از سال 1376 به امضا رسیده باشد، برای آن قوانین مربوط به سال 1356 اعمال خواهد شد و روابط بین موجر و مستاجر بر اساس آن مشخص خواهد شد. در صورتی که قرارداد بین مستاجر و موجر پس از سال 76 به امضا رسیده باشد، تعیین و تکلیف قرارداد بر اساس قانون جدید حکم تخلیه مستاجر خواهد بود. در ادامه همرا ما باشید تا بیشتر با قانون حکم تخلیه، سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، مدارک و مراحل میپردازیم.

در چه مواردی میتوان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

در صورتی که مستاجر به تعدات خود پایبند نباشد، موجر می تواند به استناد به قانون جدید خواستار تخلیه مستاجر از راه های قانونی شود. البته این موضوع در شرایطی خاص امکان پذیر است و لازم است شرایطی به طور کامل مهیا شود. ماده 14 قانون مصوب در سال 1376 در خصوص موارد تخلیه ملک توسط مستاجر مواردی را ذکر کرده است که عبارت اند از:

• در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر ملک را نداشته باشد و نسبت به این کار اقدامات لازم را به انجام رسانده باشد، موجر می تواند برای تخلیه ملک اقدامات لازم را انجام دهد.
• در صورتی که مستاجر استفاده از منافع ملک را از طریق نمایندگی و وکالت در اختیار افراد غیر قرار داده باشد، دریافت حکم تخلیه امکان پذیر است. البته استفاده از منافع ملک توسط افرادی که تحت کفالت مستاجر هستند بلا مانع است.
• در صورتی که موجر ملک خود را برای کسب و پیشه به دیگری اجاره داده باشد ولی در عوض مستاجر آن را از طریق نمایندگی یا وکالت به دیگری واگذار نماید.
• در صورتی که شرط تخلیه ملک در صورت انتقال در قرارداد ذکر نشده باشد، اگر خریدار بخواهد در ملک مورد نظر سکنی پیدا کرده و یا اینکه آشنایان وی قصد سکنی داشته باشند، اگر تا سه ماه برای تخلیه اقدام نکند لازم است تا پایان مدت زمان قرارداد منتظر بماند.
• در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان رسیده و مالک برای سکونت به ملک مورد نظر نیاز داشته باشد می تواند برای تخلیه اقدامات لازم را به انجام برساند.
• در شرایطی که ملک اجاره داده شده در آستانه خرابی بوده و راهی برای تعمیر آن جز تخلیه مستاجر وجود نداشته باشد فرد می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید.
• در قرارداد منظور اجاره مورد اشاره قرار گرفته است. در صورتی که از ملک به منظور دیگری به غیر از آن چیزی که در اجاره نامه به آن اشاره شده است، استفاده شود، فرد موجر می تواند تخلیه مستاجر را درخواست نماید.
• در املاک تجاری در صورتی که موجر ملک را برای شغلی خاص به اجاره داده باشد، اگر مستاجر کسب و پیشه خود را تغییر دهد، موجر می تواند حکم تخلیه را بگیرد؛ اما در صورتی که شغل تغییر یافته از نظر عرفی نزدیک به شغل قبلی باشد، از نظر قانونی اشکالی ندارد.
• در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره، تقریط یا تعدی کرده باشد، قانون این حق را به موجر داده است تا تخلیه را درخواست نماید.
• اگر مستاجر از مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کرده باشد، قانون این حق را به موجر می دهد که حکم تخلیه بگیرد.

موارد ذکر شده در بالا برای آن دسته از قراردادهایی حکم فرما است که پیش از سال 1376 منعقد شده اند. در واقع در این قراردادها قوانین مصوب سال 1356 حکم فرما می باشد. این قانون متخص اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی اعمال نمی شود. قراردادهایی که پس از سال 76 به امضا رسیده اند، تابع قوانین مدنی و قوانین مصوب سال 76 هستند.

مراحل گرفتن حکم تخلیه مستاجر

باید در نظر داشته باشید که در قسمت های قبل به مواردی اشاره کردیم که در صورت تحقق آن ها موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قضایی دریافت نماید. برای مثال اگر مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره، تفریط یا تعدی کند، قانون این حق را در اختیار موجر قرار داده است تا با استناد به همین موضوع از شورای حل اختلاف حکم تخلیه دریافت کند.

اکنون سعی داریم با تکیه بر اطلاعاتی که تاکنون به دست آوردیم در خصوص مراحل دریافت حکم تخلیه صحبت کنیم. در صورتی که موجر نتواند مستاجر را وادار به تخلیه ملک نماید، لازم است از او شکایت تنظیم کند. برای این کار لازم است فرد به دفاتر خدمات الکترونیکی قوه قضائیه مراجعه کرده و دادخواستی مبنی بر عدم تخلیه ملک توسط مستاجر تنظیم نماید.

این دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی قوه قضائیه به ثبت می رسد. در صورتی که قرارداد منعقد شده پس از سال 76 باشد و پس از بررسی های صورت گرفته مشخص شود که مدت زمان اجاره به پایان رسیده است، لازم است فورا حکم تخلیه مستاجر صادر گردد. رسیدگی به چنین مسائلی از نظر قانونی فوری می باشد و مراتب اعتراض به آن پیش بینی نشده است.

در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد، لازم است موجر حکم تخلیه را دریافت نماید. در این صورت است که دفاتر خدمات قضایی دادخواست فرد را به دادگاه های مربوطه ارسال می کند تا در این خصوص بررسی های صورت گرفته انجام شده و در نهایت درباره آ ها تصمیم گیری شود تا اگر صلاحیت لازم وجود داشت، حکم به نفع موجر صادر گردد.

در برخی از پرونده ها، رسیدگی به تخلیه و مسائل مربوط به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است. پس از تنظیم دادخواست فرد، دفاتر خدمات قضایی این شکایت را به شورای حل اختلاف ارسال می کنند و در این مرجع قضایی به خواسته های موجر رسیدگی می شود. در صورتی که رای به نفع موجر جهت حکم تخلیه ملک صادر شود، مستاجر تنها بیست روز برای تخلیه مهلت خواهد داشت.

در صورتی که مدت زمان در نظر گرفته شده برای اعتراض به پایان رسیده و حکم به نفع موجر یا مالک صادر شود، در این شرایط است که مالک می تواند درخواست صدور اجراییه خود را به مراجع قضایی اعلام دارد. پس از اینکه اجراییه صادر شد، بعد از گذشت مدت زمانی عاقلانه و معقول، در صورت عدم اعتراض به حکم، مامور اجرای حکم و یا کلانتری برای تخلیه ملک اقدام خواهد کرد.

در صورتی که قرارداد از نوع تجاری باشد و مدت زمان آن برای پیش از سال 1376 باشد، این قرارداد تابع مواد قانونی مصوب در سال 56 می باشد. در چنین قراردادهایی تنها دادگاه های مربوطه صلاحیت های لازم برای رسیدگی به درخواست تخلیه را در اختیار دارند. در چنین شرایطی شورای حل اختلاف در حکم تخلیه مستاجر نقشی نداشته و دادگاه مستقیما ورود پیدا می کند.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه کدام است؟

در واقع سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مراجعه به شورای حل اختلاف به عنوان مرجع صالح برای رسیدگی به امورات حقوقی مربوط به تخلیه ملک و ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه است. در این روش، نیازی به برگزاری جلسات دادرسی نخواهد بود و پرونده پس از بررسی توسط شورای حل اختلاف، ظرف مدت یک هفته تا یک ماه به صدور حکم تخلیه منجر خواهد شد. شرایط لازم برای استفاده از این روش عبارتند از:

• وجود قرارداد اجاره کتبی و رسمی
• پایان مدت قرارداد اجاره
• عدم تخلیه ملک توسط مستاجر پس از پایان قرارداد

در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد، موجر می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم، دادخواست صدور حکم تخلیه را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. پس از ثبت دادخواست، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود و شورا ظرف مدت یک هفته تا یک ماه به پرونده رسیدگی می‌کند. در صورت صدور حکم تخلیه، این حکم ظرف مدت پنج روز به مستاجر ابلاغ می‌شود.

در چنین شرایطی مستاجر موظف است ظرف مدت ده روز ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام شورای حل اختلاف، نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام کند. اجرای احکام شورای حل اختلاف، با حضور مامور اجرا و کلانتری، ملک را تخلیه می‌کند و مستاجر را از ملک بیرون می‌کند.

در کنار این روش، روش ‌های دیگری نیز برای گرفتن حکم تخلیه وجود دارد که زمان بیشتری طول می‌کشد. به عنوان نمونهه، اگر قرارداد اجاره رسمی نباشد، موجر باید از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند. در این روش، پرونده پس از بررسی توسط دادگاه ظرف مدت یک تا دو سال به صدور حکم تخلیه منجر خواهد شد و موجر به حقوق قانونی خود خواهد رسید.

در شرایطی که مستاجر ملک را به دیگری انتقال داده باشد، یا ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد، یا مستاجر برخلاف تمهیدات موجر عمل کرده باشد، یا مستاجر به مدت سه ماه اجاره خود را پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف، درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند. در این روش، پرونده ظرف مدت یک هفته تا یک ماه به صدور دستور تخلیه فوری منجر خواهد شد.

مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه مستاجر

اگر فرد پس از دریافت حکم تخلیه مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام شورای حل اختلاف، نسبت به اجرای دستور تخلیه فوری اقدام کند. اجرای احکام شورای حل اختلاف، با حضور مامور اجرا، ملک را تخلیه می‌کند و مستاجر را از ملک بیرون می‌کند. باید توجه داشت که در هر یک از روش‌ های فوق، موجر باید مدارک لازم را به همراه داشته باشد. مدارک لازم عبارتند از:

• قرارداد اجاره (در صورتی که قرارداد رسمی باشد)
• تصویر کارت ملی و شناسنامه موجر
• تصویر کارت ملی و شناسنامه مستاجر
• رسید پرداخت اجاره بها (در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد)
• صورتجلسه تحویل و تحول ملک (در صورتی که ملک به دیگری انتقال داده شده باشد)
• گزارش کارشناس (در صورتی که ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد)

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر

برای درک بهتر از قوانین لازم است آخرین تغییرات آن را نیز مورد مطالعه قرار دهید تا به این شکل بتوانید با دانش بیشتری در خصوص ملک خود تصمیم گیری کنید. قانون جدید حکم تخلیه مستاجر که در تاریخ ۲۱ تیر ۱۴۰۱ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، تغییرات مهمی را در قوانین مربوط به تخلیه ملک ایجاد کرده است. این تغییرات به شرح زیر است:

تمدید خودکار قراردادهای اجاره: طبق این قانون، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در صورتی که به صورت کتبی تنظیم شده باشند، به طور خودکار برای یک سال دیگر تمدید می‌شوند. این تمدید مشروط به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه توسط مستاجر است.

یکی از مهم‌ترین تغییرات قانون جدید، تمدید خودکار قراردادهای اجاره است. طبق این قانون، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در صورتی که به صورت کتبی تنظیم شده باشند، به طور خودکار برای یک سال دیگر تمدید می‌شوند. این تمدید مشروط به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه توسط مستاجر است.

مبلغ ودیعه باید معادل اجاره بها یک ماه باشد و در پایان مدت قرارداد اجاره، به مستاجر مسترد می‌شود. در صورتی که مستاجر در پایان مدت قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند مبلغ ودیعه را به عنوان اجاره بها برای یک ماه در نظر بگیرد. تمدید خودکار قراردادهای اجاره، مزایای متعددی برای مستاجران دارد. از جمله این مزایا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

محدودیت اختیار موجر در تخلیه ملک: در گذشته، موجر می‌توانست در هر زمان و بدون دلیل مشخص، درخواست تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. این امر باعث ایجاد مشکلات زیادی برای مستاجران می‌شد. طبق این قانون، موجر تنها در موارد زیر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد:

• پایان مدت قرارداد اجاره
• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
• تخریب یا تغییر کاربری ملک توسط مستاجر
• نیاز شخصی موجر به استفاده از ملک
• نیاز فرزندان موجر به استفاده از ملک
• فروش ملک به شخص ثالث

افزایش اجاره بها: طبق این قانون، میزان افزایش اجاره بها برای قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در تهران و سایر کلانشهرها، ۲۵ درصد و برای سایر شهرها، ۲۰ درصد تعیین شده است. این افزایش اجاره بها در هر سال قابل اعمال است.

افزایش اجاره بها برای کنترل قیمت مسکن ضروری است. با این حال، این افزایش باید به گونه‌ای باشد که فشار زیادی به مستاجران وارد نکند. در مجموع، قانون جدید حکم تخلیه مستاجر، تغییرات مهمی را در قوانین مربوط به تخلیه ملک ایجاد کرده است. این تغییرات به نفع مستاجران بوده و از حقوق آنها محافظت می‌کند.

حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

درباره اینکه حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟ باید گفت مدت زمان صدور حکم تخلیه مستاجر به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:

• نوع دادگاه یا شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی به پرونده: اگر پرونده در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی شود، مدت زمان رسیدگی طولانی تر از رسیدگی در شورای حل اختلاف است.
• حجم کار دادگاه یا شورای حل اختلاف: اگر دادگاه یا شورای حل اختلاف با پرونده های زیادی مواجه باشد، مدت زمان رسیدگی طولانی تر می شود.
• وجود ایرادات در دادخواست: اگر دادخواست موجر دارای ایرادات قانونی باشد، دادگاه یا شورای حل اختلاف باید ایرادات را رفع کند که این امر نیز به زمان نیاز دارد.
• اعتراض مستاجر به حکم تخلیه: اگر مستاجر به حکم تخلیه اعتراض کند، پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال می شود که این امر نیز به زمان نیاز دارد.

با توجه به عوامل ذکر شده، مدت زمان صدور حکم تخلیه مستاجر می تواند از چند هفته تا چند ماه متغیر باشد. به طور کلی، می توان گفت که مدت زمان صدور حکم تخلیه مستاجر به طور متوسط بین 30 تا 45 روز است. البته همان طور که در بالا نیز به این مسئله اشاره داشتیم، اگر اعتراضی از سوی مستاجر در کار باشد بر این مدت افزوده خواهد شد.

همچنین لازم است به این موضوع اشاره کنیم در برخی موارد، اگر دلایل موجر برای صدور حکم تخلیه مستاجر قوی باشد، ممکن است حکم تخلیه در مدت زمان کوتاه تری صادر شود. به عنوان مثال، اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد، دادگاه یا شورای حل اختلاف معمولاً ظرف مدت چند هفته حکم تخلیه را صادر می کند.

گاهی اوقات نیز، ممکن است صدور حکم تخلیه مستاجر به دلایل مختلف به تأخیر بیفتد. به عنوان مثال، اگر پرونده دارای پیچیدگی های قانونی باشد یا مستاجر اعتراض کند، ممکن است مدت زمان رسیدگی به پرونده طولانی تر شود. اگر موجر قصد دارد از مستاجر خود درخواست حکم تخلیه کند، باید از مدت زمان لازم برای صدور حکم تخلیه آگاه باشد.

مقاومت در برابر حکم تخلیه چه تبعاتی برای مستاجر دارد؟

در واقع مقاومت در برابر حکم تخلیه مستاجر، به معنای امتناع مستاجر از تخلیه ملک در مهلت مقرر قانونی است. این امر می تواند عواقب حقوقی و مالی سنگینی برای مستاجر داشته باشد. مستاجر ممکن است معتقد باشد که حکم تخلیه موجه نیست و دلایل موجر برای صدور حکم تخلیه کافی نیست. در این صورت، مستاجر می تواند به حکم تخلیه اعتراض کند.

مقاومت در برابر این حکم از سوی مستاجر می تواند عواقب حقوقی و مالی سنگینی برای مستاجر داشته باشد. از جمله این عواقب می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• صدور حکم جلب مستاجر: اگر مستاجر همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، اجرای احکام می تواند از طریق نیروی انتظامی یا کلانتری محل، ملک را تخلیه و تحویل موجر دهد. در این صورت، ممکن است برای مستاجر حکم جلب صادر شود.
• مسئولیت پرداخت خسارت به موجر: اگر مستاجر ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ حکم تخلیه، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند از مستاجر درخواست پرداخت خسارت کند.
• ممنوعیت از دریافت تسهیلات بانکی: در برخی موارد، مستاجرانی که در برابر حکم تخلیه مقاومت می کنند، از دریافت تسهیلات بانکی منع می شوند.

چرا باید برای گرفتن حکم تخلیه از وکیل استفاده کرد؟

وکیل به عنوان متخصص در زمینه مسائل حقوقی، با قوانین تصویب شده آشنایی بالایی دارد و می تواند در صورت لزوم آن ها را مورد بررسی قرار داده و راهکاری قانونی برای عبور از مشکلات پیش آمده و دریافت حکم تخلیه در اختیار موکل خود قرار دهد. در صورتی که با وکیل پیش بروید در مدت زمان کمتری می توانید به نتایج دلخواه خود دست پیدا کنید.

اما لازم است پیش از تصمیم گیری در خصوص وکیل و استخدام وی حتما تحقیقات جامعی را درباره توانمندی وی انجام داده تا به این شکل بتوانید از میان انبوه گزینه های موجود در نهایت شاخص ترین و مطرح ترین آن ها را به خدمت بگیرید. این مسئله باعث می شود تا با اتکا به دانش حقوقی و تجربیات وکیل مورد نظر راه را برای کسب پیروزی هموار نمایید.

سخن غایی

از همراهی شما مخاطبان عزیز با مطالب مندرج در سایت از وکیل بپرس تشکر و قدردانی می کنیم. در این مقاله هدف ما این بود تا اطلاعات جامعی را در خصوص قانون جدید حکم تخلیه مستاجر به شما ارائه دهیم. اشاره داشتیم که برای این کار لازم است فرد به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و یا اینکه از دادگاه مربوطه این حکم را دریافت نماید. علاوه بر این، سریعترین راه برای این کار را نیز به شما ارائه دادیم. اکنون تقاضا داریم که نظرات خودتان را با ما به اشتراک بگذارید.