یکی از مسائلی که بسیاری از مالکان با آن مواجه می‌شوند، عدم توانایی در بازگرداندن ملک خود از دست افراد سودجو یا مستأجران است، حتی اگر مهلت قرارداد به اتمام رسیده باشد. در قرارداد بین مالک و مستأجر، تعهداتی وجود دارد که مستأجر موظف است ملک را در مهلت مقرر به مالک بازگرداند، اما امکان دارد مستأجران به این تعهدات پایبند نباشند و ملک را به مالک بازنگردانند. برای رسیدن به حکم تخلیه، می‌توانید اقدامات لازم را انجام دهید. با ما همراه باشید تا در مورد سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مطالبی را ارائه کنیم.
حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه یا حکم اخراج، تصمیمی است که توسط دادگاه یا مقام قضایی صادر می‌شود و به موجب آن، فرد یا اشخاصی که در یک ملک اقامت دارند، مجاز به خروج اجباری از آن ملک می‌شوند. این حکم ممکن است به دلیل عدم پرداخت اجاره، نقض توافقنامه اجاره، یا دیگر تخلفات قانونی صادر شود. از قراردادهایی که بین افراد مختلف برای املاک مسکونی و تجاری تنظیم می‌شود، قراردادهای اجاره‌ای می‌باشند که در این قرارداد مبلغ اجاره، تعهدات طرفین ذکر می‌شود و چنانچه هر یک از این طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، راهکارهای قانونی وجود دارد، حکم تخلیه یکی از این راهکارها است و در زمانی از این حکم استفاده می‌شود، که مستاجر به تعهدات خود پایبند نباشد.
به منظور آشنایی با سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه بهتر است بدانید که برای دریافت این حکم چه زمانی می‌توانید اقدام کنید.
- پایان مدت اجاره: در بسیاری از قراردادهای اجاره، مدت زمان اجاره به صراحت تعیین می‌شود و مستأجر موظف است در پایان این مدت زمان، ملک را تخلیه کند. اگر مستأجر این تعهد را نپذیرد و ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند از طریق دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه کند. در این صورت، دادگاه ممکن است حکمی صادر کند که مستأجر را به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک ملزم کند.
- عدم پرداخت اجاره : عدم پرداخت اجاره یکی دیگر از مواردی می‌باشد که مالک می‌تواند از طریق آن برای دریافت حکم تخلیه اقدام نماید، چنان چه به مدت ۳ ماه از موعد پرداخت اجاره، مستاجر به مالک مبلغی را پرداخت نکرده باشد مالک می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.
- در صورتی که از ملک اجاره شده، برای اعمال غیر اخلاقی و غیر مشروع استفاده شود.
- انتقال دادن یا واگذار کردن ملک اجاره شده به شخص دیگر، نیز می تواند دلیلی برای دریافت حکم تخلیه باشد.
قراردادی که بین مالک و مستأجر تنظیم می‌شود، ممکن است به صورت رسمی یا غیر رسمی باشد. در هر صورت، اگر هر یک از مواردی که برای دریافت حکم تخلیه ذکر شد رخ دهد، مالک می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه اقدام کند. در صورتی که قرارداد به صورت رسمی تنظیم شده باشد، مالک باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد حکم تخلیه را دریافت نماید و سپس به دفتر اسناد رسمی برای درخواست صدور اجرایی مراجعه کند. این مراحل در فرآیند حکم تخلیه در قراردادهای رسمی پیروی می‌شود.
راهکارهای گرفتن حکم تخلیه
زمان لازم برای گرفتن حکم تخلیه ممکن است متغیر باشد و بسته به شرایط و موارد مختلف، متفاوت باشد. عواملی مانند نوع قرارداد اجاره، قوانین محلی، پیچیدگی موضوع و زمانی که لازم است برای پیگیری در دادگاه پیگیری شود ممکن است تأثیرگذار باشند. به طور کلی، این فرآیند ممکن است چند هفته یا حتی چند ماه به طول بیانجامد. در صورتی که هر یک از موارد بالا اتفاق افتاد می‌توان از روش‌های زیر برای حکم تخلیه اقدام کرد
- شورای حل اختلاف و دادگاه: چنان چه از طریق شورای حل اختلاف برای دریافت حکم تخلیه اقدام شود، باید به همراه دادخواست مدارک و اسناد مربوطه به دادگاه ارائه شود و بعد از طی کردن مراحل قانونی، حکم تخلیه صادر خواهد شد.
- ثبت اسناد و املاک: در صورتی که قرارداد رسمی بین موجر و مستاجر وجود داشته باشد، با مراجعه به ثبت اسناد و املاک و طی کردن مراحل قانونی، طی ۴۸ ساعت، نامه تخلیه به مستاجر ابلاغ می‌شود که بعد از ابلاغ، مستاجر سه روز فرصت دارد برای تخلیه ملک اقدام کند.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف
اگر موجر تمایل دارد در پایان موعد مقرر در قرارداد اجاره، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تخلیه را ارائه دهد، در این صورت نیازی به واریز مبلغی برای دریافت دستور تخلیه نیست، اما هزینه‌های مربوط به رویه قضایی و پیگیری به دلیل پیچیده تر شدن ممکن است افزایش یابد. برای دریافت دستور سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه از طریق شورای حل اختلاف، ابتدا موجر باید مبلغ ودیعه ملک را به حساب دادگستری و شورای حل اختلاف واریز کند. این روش معمولاً سریع‌تر از دریافت حکم تخلیه از طریق دادگاه است.
در صورتی که موجر و مستأجر تمایل داشته باشند که از طریق شورای حل اختلاف به صلح و سازش برسند، می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. برای بررسی حکم تخلیه در شورای حل اختلاف، ابتدا باید دادخواست تنظیم شده و آن را در دفتر خدمات الکترونیکی قضایی ثبت کرد. سپس دادگستری مورد نظر، دعوای شورای حل اختلاف را به یکی از شعبه‌های شورای حل اختلاف ارجاع می‌دهد. زمان حضور در جلسه شورای حل اختلاف به طرفین اطلاع داده می‌شود و هر دو طرف باید مدارک مورد نیاز برای اثبات ادعا را همراه داشته باشند تا بتوانند از حق خود دفاع کنند. این روند معمولاً سریع‌تر و کم هزینه‌تر از روند قضایی در دادگاه است.
بله، با ابلاغ حکم تخلیه، محکوم علیه ۱۰ روز فرصت دارد که به اجرای مفاد آن بپردازد یا مبلغ مورد توافق را پرداخت کند. در صورتی که توانایی مالی برای پرداخت را نداشته باشد، باید به صراحت اعلام کند. همچنین، در صورت عدم پرداخت به مدت ۳ سال بعد از انقضاء مهلت مذکور نیز می‌توان برای حکم مربوطه اقدام کرد. در صورتی که محکوم علیه از توانایی مالی کافی برخوردار باشد اما اموال خود را معرفی نکند و عمداً از پرداخت معافیت دهنده خودداری کند، مجازاتی برای او در نظر گرفته می‌شود. این مجازات ممکن است شامل حبس از ۶۱ روز تا ۶ ماه باشد.
همچنین مستاجر می‌تواند به حکم تخلیه اعتراض کند و برای اثبات ادعای خود باید ادله قانونی داشته باشد، بعد از صدور حکم به مدت ۲۰ روز مستاجر زمان دارد تا مدارک لازم را برای درخواست تجدید نظرخواهی ارائه دهد و چنانچه اعتراض به حکم تخلیه مورد قبول واقع نشود، در مدت ۱۰ روز از زمان صدور حکم، فرد مستاجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود که از مدارک لازم برای گرفتن دستور تخلیه سند مالکیت یا قولنامه، برگ درخواست، اصل قرارداد، اجاره و مدارک هویتی مالک می‌باشد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه و حکم تخلیه دو مفهوم متفاوت هستند.
- دستور تخلیه: این دستور توسط مالک صادر می‌شود و به مستأجر اعلام می‌کند که باید ملک را تخلیه کند. در صورتی که قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضا شده باشد و موعد قرارداد به اتمام رسیده باشد، مالک می‌تواند دستور تخلیه را به شورای حل اختلاف تقدیم کند و مستأجر نمی‌تواند به این دستور تخلیه اعتراض کند. نتیجه دستور تخلیه ممکن است سریع‌تر از حکم تخلیه باشد.
- حکم تخلیه: این حکم توسط دادگاه یا مقام قضایی صادر می‌شود و به موجب آن، مستأجر ملک را باید تخلیه کند. اگر قرارداد توسط دو شاهد امضا نشده باشد، مالک باید درخواست حکم تخلیه را به دادگاه ارائه کند. بعد از رسیدگی به این موضوع، حکم تخلیه ملک صادر می‌شود. پس از صدور حکم تخلیه، مستأجر تا ۲۰ روز مهلت دارد تا اقدام به تجدید نظرخواهی کند.
حکم تخلیه مستاجر در سال 1403
در سال ۱۴۰۲، قوانین حکم تخلیه مستاجر دچار تغییرات و اصلاحاتی شد که بر اساس آن، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به صورت خودکار تمدید می‌شوند و برای این تمدید نیاز به رعایت شرایط خاصی است. مطابق این شرایط، مستاجر سالانه باید به عنوان ودیعه مبلغی را به موجر پرداخت کند. در صورت عدم رعایت این شرایط، حکم تخلیه مستاجر از طریق مراجع قضایی صادر می‌شود. می‌توان درصد کمتری از آنچه در قانون تعیین شده است، با توجه به توافق بین موجر و مستاجر پرداخت کرد، اما تنها در صورتی که موارد زیر اتفاق نیفتد:
- فروش ملک توسط مالک
- عدم اجرای تعهدات قراردادی
- عدم پرداخت مبلغ تعیین شده در قرارداد
- تعلق گرفتن منزل به فرزندان مالک
- تخریب و بازسازی ملک
در صورت فروش ملک به فرد دیگر، تمدید قرارداد اجاره به صورت اتوماتیک متوقف می‌شود.
اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری
در صورت دریافت رونوشت دستور تخلیه و نامه مضموم از طریق دایره اجرا و شورای حل اختلاف، کلانتری می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. او به محل تعیین شده مراجعه کرده و به مستاجر فرصت می‌دهد تا ظرف یک هفته نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. اگر در مدت تعیین شده این اقدام انجام نگیرد، کلانتری می‌تواند با زور و اجبار ملک را به جای آورد.
کلانتری باید به گونه‌ای اقدام کند که ملک به صورت کامل از اختیار مستاجر خارج شده و در اختیار مالک قرار بگیرد. بنابراین، او باید اطمینان حاصل کند که ملک به صورت کامل تخلیه شده و به مالک تحویل داده شود. در واقع، کلانتری مسئول اجرای دستور تخلیه است و در صورت عدم اقدام مستاجر و تخلیه کامل ملک، می‌تواند با اجازه قاضی از قوای قاهره خود استفاده کرده و با زور و اجبار منزل را تخلیه کند.
یکی از سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه از طریق شورای حل اختلاف می‌باشد. در اینجا، سعی بر آن است که طرفین به صلح و سازش برسند و نیاز به گذراندن پروسه طولانی دادگاه را نداشته باشند. این روش معمولاً سریع‌تر و کم هزینه‌تر از روش قضایی است و به طرفین امکان حل و فصل مسائل خود را می‌دهد.
آیا امکان توقف حکم تخلیه وجود دارد!
بله، امکان توقف حکم تخلیه وجود دارد. در برخی موارد، اگر مستاجر موفق به ارائه مدارک یا دلایل قانونی باشد که نشان دهنده نادرستی یا ناکارآمدی اقدامات مالک یا تخلفاتی در فرایند تخلیه باشد، می‌تواند درخواست توقف حکم تخلیه را ارائه کند. در این صورت، دادگاه ممکن است تصمیم بگیرد که حکم تخلیه را متوقف کند و مورد را مجدداً بررسی کند. اما این امر بستگی به شرایط خاص هر پرونده دارد و نیاز به اثبات مستدل و قوی دارد.
اگر مستاجر مدارکی ارائه کند که مخالف ادعاهای مالک باشد، می‌تواند باعث متوقف شدن حکم تخلیه شود. به عنوان مثال، اگر مستاجر ادعا کند که اجاره‌نامه به صورت جعلی تمدید شده است یا سند ارائه شده توسط مالک جعلی است، این امکان وجود دارد. اما با توجه به محدود بودن فرصت تخلیه، احتمال کمی وجود دارد که مستاجر بتواند مانع از صدور حکم تخلیه شود. تنها در صورتی که درخواست دادرسی فوری داده شود، می‌تواند بدون ارائه دادخواست، از خود دفاع کند.
ضرورت مراجعه به وکیل برای حکم تخلیه
به منظور دریافت سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه می‌توانید به یک وکیل کاربلد مراجعه کنید، زیرا به منظور پیروزی در دادگاه نیاز می‌باشد که اطلاعات کافی در این زمینه داشته باشید و با توجه به اینکه وکیل از تجربه کافی در این زمینه برخوردار می‌باشد، می‌تواند برای پس گرفتن ملک شما از مستاجر کمک زیادی به شما کند، زیرا به تمامی قوانین مربوط به دستور تخلیه و مراجع مربوط به آن آشنایی دارد و در مدت زمان کمتری حکم تخلیه ملک توسط مستاجر را دریافت خواهد کرد.
مراجعه به وکیل برای حکم تخلیه می‌تواند بسیار مفید و ضروری باشد. وکیل با تخصص و دانش حقوقی خود می‌تواند شما را در مراحل مختلف پروسه حقوقی که ممکن است شامل مذاکرات با مالک، حضور در دادگاه، ارائه مدارک و دفاع در مقابل ادعاهای مالک و … راهنمایی کند. همچنین، وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا حقوق و مصالح شما در این فرایند حفظ شود و بهترین راه حل‌ها را برای موقعیت شما پیشنهاد دهد. به طور کلی، مراجعه به وکیل می‌تواند به شما در ایجاد آرامش روحی و اطمینان حقوقی کمک کند و می‌تواند از دست دادن حقوق شما در این فرایند جلوگیری کند.
زمانی که مالک دادخواست و مدارک مورد نیاز را به شورای حل اختلاف ارائه می‌دهد، زمان جلسه دادرسی تعیین می‌شود و پس از طی مراحل خاص، حکم تخلیه صادر می‌شود، در صورتی که با کمک یک وکیل مراحل انجام کار، صورت گیرد، حکم تخلیه یک ملک را حداکثر ظرف مدت یک ماه می‌توانید دریافت کنید.
سخن غایی
مراجعه به شورای حل اختلاف به عنوان سریعترین راه برای گرفتن حکم تخلیه می‌تواند موثر باشد. در این فرآیند، ابتدا باید درخواست تخلیه را از طریق مراکز خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. سپس، باید در موعد مقرر به شورای حل اختلاف حضور داشته و با ارائه مدارک و ادله کافی، حکم تخلیه را دریافت کنید. پس از قطعی شدن حکم توسط کلانتری، حکم تخلیه اجرا خواهد شد. در صورتی که تمام اصول قانونی رعایت شود، دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ می‌شود.
