در برخی از معاملات ملکی شرایط به گونهای پیش میرود که شخص کلاهبردار با استفاده از یک قولنامه جعلی ملک مورد نظر را به چندین شخص متفاوت میفروشد. انجام چنین اموراتی میتواند خسارتهای جبران ناپذیری را برای خریداران به همراه داشته باشد. در واقع اگر فرد اقدام به خرید ملک مورد نظر با قولنامه جعلی کند در کنار خریداران دیگر مدعی میشود که ملک از آن او است و او مالک حقیقی آن میباشد و همین موضوع میتواند اختلافات عمیقی را پدیدار کند؛ بنابراین پیش از خرید باید به این نکته توجه داشته باشید که استفاده از قولنامه جعلی یکی از روشهای رایج برای کلاهبرداری است. در این مقاله سعی داریم در خصوص بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی توضیحاتی را ارائه دهیم پس با ما همراه باشید.
جعل اسناد و استفاده از آن در خرید و فروش ملکی
در ابتدا لازم است به این نکته اشاره داشته باشیم که در خصوص بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی به طور مستقیم در قانون تعریفی ارائه نشده است و همین موضوع کار را برای شناختن این جرم قدری سخت میکند؛ اما باید اشاره داشته باشیم که در قانون مصادیق مختلفی برای وقوع این جرم معرفی شده که با مرور آنها میتوانیم به اصل جرم پی ببریم.
با مراجعه به ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی میتوان در خصوص مصادیق مختلف جعل سند اطلاعات جامعی را به دست آورد. در این ماده قانونی اشاره شده است که اگر فردی متنی را به سندی اضافه کرده و یا اینکه از آن کم کند و یا به هر دلیلی امضای شخص دیگری را جعل نموده و یا اینکه از مهر او استفاده کند مرتکب جرم جعل سند شده و باید محکوم به مجازاتهای مشخصی شود.
باید اشاره داشته باشیم که در قانون فوق الذکر علاوه بر مواردی که ما به آنها اشاره کردیم مصادیق دیگری نیز از جرم جعل اسناد و تزویر ارائه گردیده است که میتوانید با مطالعه آن اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهید. در واقع در جعل اسناد و قولنامه شخص زمانی مرتکب جرم میشود که نوشته و متنی را به مانند سند اصلی تهیه کرده و در مواقع مشخص از آن استفاده کند.
به طور معمول چنین شخصی سعی میکند امضای اصلی را جعل نموده و قولنامه را به جای نسخه اصلی آن به کار بگیرد تا به اهداف مد نظرش برسد. از سوی دیگر گاهی دیده میشود که در سند اصلی متنی به کار رفته که میتواند حق را به فرد مالک برساند در چنین شرایطی شخص میکوشد تا متن مورد نظر را مخدوش نموده و به این شکل قولنامه را جعل کند.
مصادیق جرم بهرهگیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی
درباره بهرهگیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی لازم است به این نکته اشاره داشته باشیم که در قانون ۵۲۳ از قانون مجازات اسلامی اشاره شده است که فرد میتواند متن مورد نظر در سند اصلی را مخدوش کرده و یا اینکه آن را بخراشد تا سند تقلبی ایجاد شود. در واقع با مطالعه این ماده قانونی میتوانید مصادیق وقوع جرم جعل سند را دریابید.
به هر حال اگر شخص تغییرات مهمی را در قولنامه و یا هرگونه سند رسمی و عادی دیگر انجام دهد به گونهای که اهداف مالی پشت سر آن باشد مرتکب جرم جعل سند شده و باید بر اساس قانون با او برخورد شود. علاوه بر این گاهی دیده شده که فرد برای پیشبرد اهداف خود متنی را به قولنامه اصلی اضافه کرده و به این شکل جعل سند را شکل میدهد که تشخیص آن سخت است.
همانطور که اشاره کردیم مصادیق زیادی برای وقوع جرم جعل قولنامه وجود دارد که از جمله مهمترین آنها میتوان به تغییر تاریخ قرارداد اشاره نمود. لازم به ذکر است که علاوه بر اسناد عادی میتوان جعل را در خصوص اسناد رسمی نیز به کار گرفت اما باید به این نکته واقف باشیم که ایجاد جعل و تغییر در اسناد رسمی بسیار دشوارتر است آن دسته از اسناد عادی میباشد.
شخص در صورتی اقدام به جعل سند میکند که بتواند از آن در آینده برای پیشبرد اهداف مالی خود استفاده نماید. در صورتی که شخص از قولنامه جعل شده استفاده نماید مرتکب دو جرم متفاوت شده جرم اول او مربوط به جعل سند و ایجاد تغییر در سند اصلی میباشد و جرم دوم او از نظر مراجع قانونی استفاده از سند جعل شده برای پیشبرد اهداف مادی میباشد.
جعل قولنامه یا اسناد ملکی به چه معنا است؟
در ابتدا لازم است به این موضوع اشاره داشته باشیم که استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی به منظور ضرر رساندن به دیگری و با آگاهی کامل صورت میپذیرد. در برخی معاملات چنین پیش میآید که شخص منفعت خود را در ضرر دیدن دیگران میبیند و از این رو سعی دارد با جعل سندی که انجام میدهد دیگری را به اشتباه انداخته و بر اموال او تصاحب پیدا کند.
در دعاوی حقوقی مربوط به جعل اسناد از جمله قولنامه و مبایعه نامه شخص خواهان چنین مدعی میگردد که سند مورد استفاده توسط خوانده جعلی است و فاقد اعتبار میباشد. در واقع فرد باید با حضور در محاکم قضایی این موضوع را به اثبات برساند که سند مورد استفاده توسط شخص خوانده کاملاً جعلی بوده و او توانسته تغییراتی را در آن ایجاد کند.
فرد باید در شکایتی که انجام میدهد مصادیق وقوع جرم را مشخص کند. برای مثال او میتواند ادعا کند که در تاریخ قولنامه دست برده شده و یا اینکه متنی با آن اضافه گردیده است. در واقع لازم است این نکته به اثبات برسد که خوانده از ایجاد تغییرات در متن و سند اصلی به دنبال اهداف مادی بوده و ایجاد ضرر در حق خواهان را با علم و آگاهی قبلی انجام داده است.
با اندکی تحقیق و تفحص به زودی در خواهیم یافت که بیشترین جعل سند از جمله قولنامه و مبایعه نامه در بنگاههای غیر رسمی املاک و در زمان معاملات سنگین اتفاق میافتد. در صورتی که اسناد مربوط به خرید و فروش ملکی در مراجع قانونی و رسمی تنظیم شوند هر یک از افراد و طرفین معامله میتواند به سادگی با یک استعلام گیری ساده به جعلی بودن سند پی ببرد و مجازات جعل سند برای فرد سنگین خواهد بود.
اثبات جعلی بودن قولنامه در دادگاه
در خصوص بهرهگیری از سند جعلی در خرید و فروش ملکی به اینجا رسیدیم که هر یک از افراد میتواند در مراجع رسمی با استعلام گیری ساده از جعلی بودن سند مطلع شود. بر اساس آن چیزی که از تجربیات به دست میآید استفاده از قولنامههای جعلی در بنگاههای غیر رسمی املاک شایعتر است پس باید در زمان معاملات ملکی در این بنگاهها نهایت دقت را داشته باشید.
به این موضوع توجه داشته باشید که فرد با تغییر دادن قولنامه و سایر اسناد رسمی یا عادی به دنبال تامین منافع خود است پس پشت پرده جعل اسناد همواره سوء نیت وجود خواهد داشت. اگر دعوایی در خصوص جعل اسناد از جمله قولنامه در محاکم قضایی اقامه شده باشد قاضی پرونده از کارشناسان مربوطه میخواهد تا جعلی بودن یا نبودن سند را به اثبات برساند.
از سوی دیگر لازم است به این نکته اشاره داشته باشیم که گاهی برای اثبات جعلی بودن یک سند میبایست از شهود خواسته شود تا در محیط دادگاه حاضر شده و شهادت خود را در خصوص جعلی بودن یا اصل بودن سند ارائه دهند. در واقع یکی از راههای اثبات این موضوع با شهادت شهود اتفاق میافتد و هر یک از طرفین میتوانند به حقوق قانونی خود دست پیدا کنند.
رای وحدت رویه بهرهگیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی
همواره لازم است به این نکته توجه داشته باشید که در رای وحدت رویه اعلام شده استفاده از قولنامه جعلی در معاملات ملکی کاملاً جرم مجزایی از بحث جعل اسناد است. رای وحدت رویه که از سوی دیوان عالی کشور اعلام شده مشخص میکند که فرد مجرم در چنین شرایطی میبایست متحمل دو مجازات مختلف برای جعل سند و استفاده از سند جعلی گردد.
در رای وحدت دیگری که در این خصوص صادر گردیده است اشاره شده که شرط منفعت بردن فرد جاعل از جعل سند وجود نخواهد داشت. در واقع همین که شخص اقدام به ایجاد تغییرات در سند اصلی به منظور جعل سند کند بی آنکه از آن منفعتی ببرد نیز مرتکب جرم جعل سند شده است و بر اساس قانون میبایست متحمل مجازاتهای درخوری گردد.
علاوه بر این عنصر معنوی در بهرهگیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی اهمیت بالایی را دارد. معنای جملهای که در بالا ذکر کردیم این است که فرد جاعل میبایست از جعل قولنامه و یا هرگونه سند رسمی عادی دیگری سوء نیت داشته و این اقدام را با رفتارهای متقلبانه و از قصد قبلی و با آگاهی کامل انجام داده باشد تا وقوع جرم محقق گردد.
در واقع لازم است شخص از ایجاد تغییرات خود سوء نیت داشته و بداند که ایجاد تغییرات به منظور جعل سند است. در صورتی که دعوایی علیه شما در خصوص جعل قولنامه در خرید و فروش املاک اقامه شده است میبایست پیش از هرگونه تصمیم عجولانه در این خصوص با یک وکیل مجرب و خبره در ارتباط بوده و طبق راهنماییهای او به پیش بروید.
بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی
ذکر این نکته ضروری است که فرد جاعل برای بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی به دنبال این است که در آینده منافع خود در معاملات صورت گرفته را به طور کامل حفظ نماید و یا اینکه با ایجاد ضرر برای دیگری منفعت جدیدی را حاصل کند. در بالا به این موضوع اشاره داشتیم که چنین اقدامی از نظر قانونی شامل حال دو مجازات مجزا خواهد شد.
در واقع جرم اول شخص جاعل این است که قولنامه مذکور را با ایجاد تغییراتی جعل نموده تا از آن در جهت حفظ منافع خود بهرهمند شود. از سوی دیگر جرمی که رخ داده این میباشد که فرد از قولنامه جعلی استفاده کرده تا حقوق دیگری را ضایع نماید. در صورتی که دعوای اقامه شود شخص خوانده میبایست در خصوص وقوع این دو جرم نزد قاضی پاسخگو باشد.
تنها اینکه شخص از سند جعل شده برای پیشبرد اهداف خود استفاده نماید کفایت خواهد کرد. در واقع میتوان گفت که کسب منفعت مادی به تنهایی برای وقوع چنین جرمی کفایت نمیکند و شرط اصلی آن به شمار نمیرود. از سوی دیگر باید این نکته را در خصوص بهرهگیری از قولنامه جعلی در معاملات ملکی مد نظر قرار دهید که شخص باید از جعلی بودن اسناد آگاهی داشته باشد.
آگاهی فرد در خصوص جعلی بودن قولنامه مورد استفاده از جمله مهمترین شروط برای تحقق این جرم به شمار میرود. در مواد قانونی ۵۳۵ و ۵۳۶ از قانون مجازات اسلامی در خصوص شرط تحقق جرم جعل اسناد توضیحات جامعی ارائه شده است. به عنوان جمعبندی باید گفت که استفاده از قولنامه جعلی باعث میشود تا فرد مرتکب دو جرم متفاوت شود.
کلاهبرداری در زمینه املاک با قولنامه جعلی
همواره باید این نکته را مد نظر قرار دهید که حجم قابل توجهی از پروندههای ارائه شده به قوه قضاییه در خصوص دعاوی ملکی به فروش مال غیر و کلاهبرداری ملکی اختصاص یافته است. کلاهبرداری را میتوان یکی از جرایمی به شمار آورد که در آن شخص میکوشد تا با استفاده از نیرنگ و روشهای متقلبانه مالی که در اختیار دیگری است را تصاحب نماید.
در واقع بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی باعث میشود تا شخص از این روش متقلبانه استفاده کرده و به اموال یا املاک دیگری دست پیدا کند و در اصطلاح اینجاست که جرم کلاهبرداری وقوع پیدا میکند… در واقع اگر شخص با استفاده از قولنامه جعلی و یا هرگونه سند دیگری که جعل شده بکوشد تا اموال دیگری را تصاحب کند مرتکب کلاهبرداری شده است.
به طور معمول در شکلگیری جرم کلاهبرداری ملکی چندین شخص به صورت سازمان یافته با یکدیگر همکاری دارند بنابراین میتوان گفت که این جرم از جمله جرایم پیچیده و کاملاً سازمان یافته میباشد. اطلاعاتی که از افراد دستگیر شده توسط قوه قضاییه به دست میآید مشخص میکند که تعداد زیادی از افراد کلاهبردار به صورت سازمان یافته اموال دیگری را تصاحب مینماید.
قانون مجازات اسلامی در خصوص جرم کلاهبرداری توضیحات جامعی را ارائه میدهد و مصادیق مختلف آن را نیز بر میشمارد. مهمترین عنصر برای تحقق جرم کلاهبرداری این است که فرد برای تصاحب اموال دیگری از روشهای متقلبانه و فریبکارانه استفاده نماید که در اینجا ابزار مورد نیاز برای افراد کلاهبردار جهت فریب دیگران استفاده از قولنامه جعلی میباشد.
فرض کنید که شخصی برای خرید آپارتمانی اقدام مینماید در چنین شرایطی فرد فروشنده قولنامه جعلی را در اختیار او قرار میدهد و در ازای آن اموال دیگری را تصاحب مینماید. در چنین شرایطی استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی باعث فریبکاری شده بنابراین در نزد قانون فرد کلاهبردار مستحق دریافت مجازاتهای درخور بر اساس قانون میگردد.
مجازات دست بردن در قولنامه چیست؟
در خصوص مجازات دست بردن در قولنامه لازم است این نکته را مورد اشاره قرار دهیم که جرم جعل سند کاملاً متفاوت از جرمی است که در استفاده از سند جعلی به وقوع میپیوندد. این دو جرم از نظر قانونی با یکدیگر متفاوت هستند بنابراین مجازاتهایی که در جهت آنها تعیین میگردد نیز دارای تفاوتهای بسیار زیادی با یکدیگر میباشد.
قانون مجازات اسلامی مقدر کرده است که در صورت جعل و استفاده از قولنامه جعلی شخص به ۶ ماه تا دو سال حبس محکوم خواهد شد. همچنین قانونگذار شخص را ملزم به پرداخت جزای نقدی از ۳ تا ۱۲ میلیون ریال کرده است. از سوی دیگر ممکن است کلاهبرداری ملکی در فضای سایبری و اینترنتی اتفاق افتاده باشد که قانون در خصوص آن نیز تعیین و تکلیف کرده است.
فردی که در قولنامه دست میبرد و در آن تغییراتی را به منظور جعل انجام میدهد محکوم به یک سال تا ۵ سال حبس خواهد شد. از سوی دیگر برای فرد جاعل از ۲۰ میلیون ریال تا ۱۰۰ میلیون ریال جزای نقدی در نظر گرفته میشود. ممکن است قاضی برای فرد جزای نقدی تعیین کند و یا اینکه او را به زندان بیندازد همچنین ممکن است قاضی از هر دو مجازات استفاده نماید.
مجازاتهایی که قانون برای فرد جاعل سند در نظر میگیرد بسته به اینکه او دارای شغل دولتی باشد یا خیر متفاوت خواهد بود. نوع جعلی که انجام شده و میزان آن میتواند مقدار مجازات تعیین شده را برای فرد مجرم افزایش دهد. مجازاتهای سنگینی را برای مجرم تعیین نماید. در این صورت است که قاضی میتواند با دید جامعهتری حکم صادر نماید.
روشهای تشخیص قولنامه جعلی
امروزه روشهای زیادی برای تشخیص قولنامه جعلی وجود دارد از سوی دیگر رشد علم باعث شده تا کمکهای زیادی به این حوزه انجام شود. در واقع شخص میتواند در صورت اقامه دعاوی مربوطه در محاکم قضایی از این روشها استفاده کرده و جعلی بودن یک سند را به اثبات برساند تا به این شکل بتواند به حقوق قانونی خود در مراجع قانونی دست پیدا کند.
یکی از روشهایی که میتواند جلوی بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی را گرفته و جعلی بودن اسناد را به اثبات برساند مطابقت سند با نسخه اصلی آن میباشد. در واقع با مقایسه مفاد سند جعلی با سند اصلی میتوان تا حدود زیادی به جعلی بودن آن پی برد. همچنین اگر امضا جعل شده باشد میتوان آن را با مقایسه به اثبات رساند.
در برخی از موارد نیز قاضی از شاهدان میخواهد که در دادگاه حاضر شده و سند را به دقت مورد بررسی قرار دهند تا مشخص شود که آیا امضای آنها پای سند است یا این امضا جعل شده است. همچنین این شهود میتوانند مشخص کنند که آیا تغییراتی در متن قولنامه ایجاد شده است یا خیر. کارشناسان دادگستری نقش موثری در تشخیص قولنامه جعلی خواهند داشت.
چرا برای دعاوی استفاده از قولنامه جعلی باید به وکیل اعتماد کرد؟
در نظر داشته باشید که معمولا دعاوی مربوط به جعل اسناد و استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی با حساسیت های بسیار زیادی همراه هستند. اگر شما نتوانید آن طور که باید از حقوق خود در این دعاوی دفاع کنید، به طور قطع با خسارت های جبران ناپذیری رو به رو می شوید. از سوی دیگر لازم است به این نکته توجه داشته باشید که پرونده های ملکی با پیچیدگی بالایی همراه هستند و نیاز به دانش حقوقی برای کسب موفقیت در آن ها است.
با استفاده از یک وکیل مجرب و خبره شما می توانید شانس کسب پیروزی را برای خود به میزان قابل توجهی افزایش دهید. گذشته از این، لازم است به این نکته تاکید کنیم که وکیل سال های زیادی در حوزه دعاوی ملکی فعالیت داشته و می تواند از تجربه خود برای کسب موفقیت استفاده نماید. بنابراین اگر در زمینه استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی و دعاوی کلاهبرداری دست به گریبان هستید، بهتر است در کمترین زمان ممکن وکالت را به یک وکیل معتمد اعطا نمایید.
کلام آخر
امیدواریم از مطالعه این مطلب حقوقی نهایت استفاده را کرده باشید و بتوانید تمامی ضعف های حقوقی خود را با آن حل و فصل نمایید. در این مقاله کوشیدیم تا درباره بهره گیری از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی اطلاعات جامعی را پیش روی شما قرار دهیم تا دانش حقوقی شما در این زمینه افزایش پیدا کند. همان طور که اشاره نمودیم راه های زیادی برای اثبات کلاهبرداری در مراجع قانونی وجود دارد. علاوه بر این، مجازات های مربوط به کلاهبرداری با استفاده از سند جعلی را نیز بررسی کردیم. اکنون درخواست می کنیم نظرات خود را با مخاطبان سایت از وکیل بپرس اشتراک بگذارید.
