معاملات ملکی یکی از موضوعاتی است که قوانین و مقررات خاصی دارد. یکی از مسائل بسیار مهمی که به آن مربوط می شود خیارات است، برای کسانی که تا به حال این کلمه به گوششان نخورده ممکن است شبیه به یک اشتباه تایپی به نظر برسد اما باید بگوئیم که خیارات به معنی اختیار دادن در معامله است. اگر میخواهید راجع به خیارات در انواع معامله های ملکی بیشتر بدانید پس ادامه مطالب را از دست ندهید چرا که خالی از لطف نیست.
معنای لغوی خیارات
پیش از اینکه بخواهیم راجع به خیارات در انواع معامله های ملکی صحبت کنیم بهتر است ابتدا مختصر توضیحی راجع به معنای لغوی خیارات داشته باشیم. در لغت نامه های موجود خیارات جمع کلمه خیار است که به معنای اختیار و اختیار دادن می باشد. این کلمه بیشتر در زمان عقد قرارداد مورد استفاده قرار می گیرد و در کتاب های حقوق مدنی به طور مفصل به آن اشاره شده است.
خیارات چیست؟
در معاملات برای اینکه بتوان به موفقیت بیشتر دست پیدا کرد نیاز است که به یکسری مباحث حقوقی تسلط داشت. یکی از این مباحث خیارات است که اهمیت خاصی در این میان دارد. زمانی که قراردادی بین دو شخص نوشته می شود یک سری حق و حقوق در این میان مشخص خواهد شد. این کار برای آن است که اگر زمانی یکی از طرفین به دلایل موجه و آورده شده در قرارداد بخواهد که آن را فسخ کند باید طبق خیارات این کار را انجام دهد. به بیان دیگر اینکه اگر طبق خیارات پیش نرود امکان فسخ قرارداد را نخواهد داشت که با آن خیارات در معامله های ملکی گفته می شود.
به طور کلی قراردادها به دو دسته جایز و لازم تقسیم می شوند که هر یک از آنها مدت زمان مشخصی ماندگاری دارند. به عنوان مثال قراردادهای جایز به آن دسته از قراردادها گفته می شود که هر گاه یکی از طرفین بخواهد می تواند نسبت به فسخ آن اقدام کند. عقد وکالت از جمله آن است. اما در عقد لازم چنین شرایطی حاکم نیست و هیچ یک از طرفین چنین اختیاری ندارند مگر اینکه طبق قوانین و بندهای قانونی پیش بروند. خرید و فروش املاک جزو قراردادهای لازم محسوب میشود.
انواع خیارات در معاملات ملکی
همانطور که به آن اشاره کردیم قراردادها به دو دسته تقسیم میشوند. دسته دوم که از نوع لازم هستند نیاز به بررسی و آگاهی بیشتری دارند. خیارات در دسته دوم از اهمیت ویژه ای برخوردار هستند به شکلی که حتی انواع مختلفی نیز دارند.
خیارات در انواع معامله های ملکی به شرح زیر است:
خیار شرط: منظور از خیار شرط در واقع شرطی است که فروشنده یا خریدار تعیین می کنند و می تواند شامل هر چیزی در چهارچوب قانون باشد. به عنوان مثال خریدار می تواند با استفاده از شرط خیار، برای فروشنده تعیین کند که تا تاریخ معین شده ملک را تخلیه کند. در صورتی که به این شرط بی توجهی شود خریدار میتواند معامله را یک طرفه لغو یا به عبارت صحیح تر فسخ کند.
خیار غبن: از دیگر خیارات در انواع معامله های ملکی که بسیار مهم است خیار غبن است. بر اساس این خیار خریدار یا فروشنده در صورتی که متوجه شوند اختلاف قیمت فاحشی در خصوص خرید یا فروش ملک وجود دارد می توانند آن را فسخ کنند. به طور مثال اگر خریدار متوجه شود که ارزش واقعی ملک بسیار پایین تر از چیزی است که باید بپردازد در کوتاه ترین زمان ممکن میتواند نسبت به لغو قرارداد اقدام کند.
خیار مجلس: خیار مجلس نیز از دیگر خیارات در انواع معامله های ملکی است که اطلاع از آن بسیار اهمیت دارد و می تواند کمک کننده باشد. در حقوق بر اساس خیار مجلس هر یک از طرفین که در مجلس عقد هستند تا زمانی که مجلس را ترک نکرده اند میتوانند قرارداد را به صورت یک طرفه بر هم بزنند. توجه داشته باشید که پس از خروج از محضر، خیار مجلس دیگر کاربردی ندارد و به اصطلاح ساقط و فاقد اعتبار خواهد بود.
خیار تدلیس: بر اساس ماده 439 زمانی که ملک و املاک فروشی مشکلی داشته باشد و فروشنده آن را از خریدار مخفی کند و قصد فریب دادن او را داشته باشد، خریدار پس از مطلع شدن میتواند نسبت به لغو قرارداد اقدام کند. توجه داشته باشید که این نوع خیار جزو خیارات فوری است یعنی به محض مطلع شدن امکان فسخ وجود دارد.
خیار تبعض صفته: این خیار زمانی کاربرد دارد که خریدار متوجه شود ملک خریداری شده در واقع تحت تسلط فروشنده نبوده و به هر دلیلی حق فروش او را نداشته است. در چنین شرایطی خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
خیار تعذر تسلیم
از دیگر خیارات مهم و کاربردی خیار تعذر تسلیم است، این نوع خیار را می توان در مواقعی که یکی از طرفین معامله شرایط لازم برای معامله را نداشته باشد برقرار کرد. طبق این خیار طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند.
مزیتهای استفاده از خیارات در انواع معامله های ملکی
اگر تا به این قسمت از مقاله را با دقت مطالعه کرده باشید می دانید که هر یک از خیارات در انواع معامله های ملکی چه معنا و مفهومی دارد و چه زمانی می توان از آن ها استفاده کرد. آگاهی از قوانین و مقررات در هر زمینه ای همیشه مزیت هایی به همراه دارد، این موضوع برای معاملات ملکی نیز صدق میکند.
خیارات در معاملات ملکی مزیت هایی به همراه دارد، مهم ترین مزیت آن این است که از مشکلات و ضررهای احتمالی در آینده جلوگیری می کند، در واقع هر یک از خیارات به نحوی مزیت به حساب می آیند و لحاظ کردن آن ها در قرارداد کار درستی است. توجه داشته باشید که اگر خریدار و فروشنده به یکدیگر اعتماد و اطمینان دارند پس نیازی به ذکر خیارات نخواهد بود و به عبارت دیگر خیارات در هر قراردادی کاملا اختیاری است.
3 نکته مهم که حین لحاظ کردن خیارات باید به آن توجه داشت
اگر به فکر خیارات حین عقد قرارداد هستید باید به نکاتی که در این باره وجود دارد توجه کنید.
نکات فوق به شرح زیر هستند:
- برخی از خیارات جزو خیارات قابل ساقط به حساب می آیند یعنی هر یک از طرفین با توجه به توافقی که انجام داده اند امکان ساقط کردن خیارات را دارند که خیار شرط، غبن و مجلس از جمله این دسته خیارات هستند.
- برخی از خیارات مثل خیار تدلیس امکان اسقاط شدن ندارند. یعنی تحت هیچ شرایطی امکان بی اعتبار کردن آن وجود ندارد.
- نکته دیگری که در این میان وجود دارد این است که برخی خیارات فوری هستند این یعنی پس از عقد قرارداد هر زمان که نیاز بود و تشخیص داده شد امکان اعمال آن وجود دارد که خیار شرط، غبن و مجلس جزو این دسته هستند.
نحوه استفاده از خیارات در انواع معامله های ملکی
برای اینکه بتوانید هر نوع بند و ماده ای را در قرارداد لحاظ کنید بایستی از شرایط لازم خیارات در انواع معامله های ملکی برخوردار باشید، برای اینکه بتوانید هر یک از خیارات را اعمال کنید باید شک و شبهه ای راجع به آن داشته باشید، با ذکر چند مثال به این موضوع می پردازیم پس بهتر است بدین گونه بیان کنیم، به طور مثال اگر فکر می کنید ملکی که خریداری کرده اید قیمت پایین تری دارد پس حتما از خیار غبن استفاده کنید، تا اگر یک زمان از موضوع اطمینان حاصل کردید بتوانید نسبت به اعمال خیار اقدام کنید.
تعداد مجاز خیارات در انواع معامله های ملکی
یکی از سوالاتی که افراد از وکلا و مشاوران می پرسند این است که آیا می توان تمامی خیارات در انواع معامله های ملکی به کار برد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که خیر! نمی توان تمام خیارات را به کار برد. استفاده از خیارات با توجه به رضایت و توافق طرفین صورت می گیرد. در صورت نیاز می توان در این باره از یک مشاور حقوقی کمک گرفت.
کلام آخر
همانطور که در مطالب بالا بسیار به آن اشاره شد خیارات در معامله های ملکی و مزیت آن بود که در یک جمع بندی کلی می توان گفت که خیارات مزیت های زیادی دارند آن ها توانایی جلوگیری از ضرر و زیان و مشکلات عدیده ای دارند اما لحاظ شدن خیارات در قرارداد کاملا اختیاری می باشد، از اینکه تا انتهای مقاله با ما همراه بودید سپاسگزاریم. هدف ما از ارائه این مطالب آشنایی هر چه بیشتر شما با خیارات در انواع معامله های ملکی بود، امیدواریم که این مقاله برای شما مفید بوده باشد.
