مالکیت مشترک بر املاک موضوعی به قدمت تاریخ بشر است. در طول قرن ها انسان به دلایل مختلفی مانند ارث، خرید مشترک یا وقف، مالکیت اموال را با یکدیگر تقسیم کرده‌اند. این تقسیم مالکیت، به عنوان ملک مشاع شناخته می‌شود و در مواقع بسیاری به صورت صرفاً حقوقی و بدون وجود مشکل خاصی به صورت مشترک اداره می‌شود. اما با گذشت زمان، موضوعات مختلفی مانند تغییر شرایط زندگی، ایجاد اختلافات بین شرکا، یا نیاز به فروش ملک مشاع، می‌توانند منجر به ضرورت تقسیم ملک مشاع بین شرکا شوند. این جاست که “افراز ملک مشاع” به عنوان راه حلی برای حل اختلافات و تعیین مالکیت دقیق هر یک از شرکا موضوعیت پیدا می‌کند. افراز ملک مشاع چیست؟ افراز ملک مشاع فرآیندی پیچیده و چالش برانگیز است که با توجه به نوع ملک، سهم هر شریک و توافق بین شرکا می‌تواند به صورت‌های مختلفی انجام شود.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع چیست؟ افراز ملک مشاع به معنای تقسیم فیزیکی یا حقوقی ملک مشترک بین شرکا آن است. در واقع، این فرآیند به منظور حل اختلافات و تعیین مالکیت دقیق هر یک از شرکا در ملکی که مالکیت آن به صورت مشترک به چند نفر تعلق دارد، صورت می‌گیرد.
به زبان ساده‌تر، فرض کنید شما و دوستتان یک خانه را به طور مشترک خریداری می‌کنید. در این حالت، هر دوی شما مالکیت مشترک بر کل خانه را دارید، اما این مالکیت به این معنا نیست که هر یک از شما حق استفاده از کل خانه را دارید. برای اینکه مشخص شود هر یک از شما دقیقا چه قسمتی از خانه را مالک هستید، باید ملک مشاع به طور فیزیکی یا حقوقی تقسیم شود.
در افراز فیزیکی، ملک مشاع به چند قسمت تقسیم می‌شود و هر شریک صاحب یک قسمت از ملک می‌شود. در افراز حقوقی، ملک به طور فیزیکی تقسیم نمی‌شود، اما سهم هر شریک در ملک به طور حقوقی مشخص می‌شود.
در نهایت، افراز ملک مشاع به عنوان یک راه حل برای حل اختلافات بین شرکا و تعیین مالکیت دقیق هر یک از آنها در ملک مشاع، نقش مهمی ایفا می‌کند.
در حقوق ثبت اصطلاحی وجود دارد به نام افراز. که به معنی جداسازی سهم مشاع افراد از یکدیگر در یک ملک مشاعی است. این عنوان حقوقی زمانی به کار می رود که یک ملکی به عنوان مشترک بین چندین نفر می باشد و یکی از شرکا تقاضای جداسازی سهم خود را از سایر شرکا خواهان می شود. که به تفسیر در آینده در خصوص تشریفات دیگر به این خواسته و چگونگی ارائه بیان آن و مرجع صالح در خصوص رسیدگی به این موضوع بیان می شود.
دو مرجع صالح برای رسیدگی افراز ملک مشاع وجود دارد. این دو مرجع دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک کشور است. حال سوالی که در این توضیحات ذهن مخاطب را درگیر می کند شاید این باشد که با این توصیفات به کدام مرجع باید مراجعه کرد؟ بستگی به این دارد که جریان ثبتی پلاک به اتمام رسیده باشد، یا نه؟ اگر که جریان ثبتی آن ملکی که تقاضای افراز آن وجود داشته باشد، به پایان رسیده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به خواسته اداره ثبت اسناد و املاک رسمی کشور در آن ناحیه ای که ملک واقع شده مراجعه می شود.
اما اگر چنانچه جریان ثبتی پلاک به پایان نرسیده و یا اینکه به پایان رسیده اما در میان شرکا شخصی که مهجور است یعنی از سلامت عقلی و روانی کامل بهره مند نباشد و یا یکی از شرکا مفقودالاثر است و در مورد آخر اینکه جریان ثبتی یک ملک ممکن است به پایان رسیده باشد، اما در کنار آن یک مال منقولی نیز ذکر شده باشد و یا یک مال غیر منقولی دیگری هم ضمیمه همان ملک اول است و جریان ثبتی آن پلاک هم به اتمام نرسیده است. در این حالت مالک به دادگاه مراجعه می کند و افراز ملک مشاعی را درخواست می کند.
این دستوری که از طرف دادگاه صادر می شود مبنی بر افراز و یا از اداره ثبت ملکی باشد، قابل اعتراض است. اگر این دستور از طرف دادگاه باشد قابل اعتراض و تجدید نظر خواهد بود و اگر هم افراز در اداره ثبت صادر شده باشد، ظرف ده روز از طرف سایر افراد در دادگاه قابل رسیدگی می باشد.
درخواست افراز ملک مشاع شامل چه مراحلی می باشد؟
افراز ملک مشاع به معنای تقسیم فیزیکی یا حقوقی ملک مشترک بین شرکا آن است. این فرآیند به منظور حل اختلافات و تعیین مالکیت دقیق هر یک از شرکا صورت می‌گیرد. درخواست افراز ملک مشاع از طریق دادگاه انجام می‌شود و مراحل متعددی را شامل می‌شود.
مرحله اول: تنظیم دادخواست افراز است. در این مرحله، تهیه مدارک می باشد. در ابتدا باید مدارک مالکیت مانند سند مالکیت، شناسنامه، کارت ملی، و سایر مدارک لازم جمع‌آوری شوند. و دادخواست افراز ملک مشاع در این رابطه تنظیم شود. تنظیم دادخواست، با در نظر گرفتن موضوع افراز، سهم هر شریک و نوع افراز مورد نظر دادخواست تنظیم می‌شود. و در نهایت ارائه دادخواست به دادگاه است که دادخواست تنظیم شده به همراه مدارک لازم به دادگاه صالح ارائه می‌شود.
- مرحله دوم: تعیین وقت جلسه دادگاه می باشد. دادگاه پس از دریافت دادخواست، برای طرفین پرونده (شرکاء ملک مشاع) وقت جلسه دادگاه تعیین می‌کند. و در موقع اعلام جلسه، تاریخ و ساعت جلسه به طرفین اطلاع داده می‌شود.
- مرحله سوم: بررسی مدارک و شواهد است. در جلسه دادگاه، هر یک از شرکاء مدارک و شواهد خود را به دادگاه ارائه می‌دهند. و دادگاه مدارک ارائه شده را بررسی می‌کند و در صورت نیاز از طرفین درخواست توضیحات بیشتر می‌کند.
- مرحله چهارم: تعیین روش افراز است. در این مرحله، در صورت امکان، دادگاه تلاش می‌کند تا شرکا را به توافق در مورد روش افراز ملک مشاع برساند. در صورت عدم توافق، دادگاه با توجه به شرایط و نوع ملک، روش افراز را تعیین می‌کند. در برخی موارد، دادگاه به کارشناس رسمی دادگستری مراجعه می‌کند تا ارزش ملک و امکان تقسیم آن را بررسی کند.
- مرحله پنجم: انجام افراز است. که شامل افراز فیزیکی و افراز حقوقی می باشد. در افراز فیزیکی، ملک به قطعات مجزا تقسیم می‌شود و هر شریک مالکیت کامل یک یا چند قطعه را به دست می‌آورد. و در افراز حقوقی، سهم هر شریک در ملک به صورت حقوقی مشخص می‌شود و ملک به طور فیزیکی تقسیم نمی‌شود. و در نهایت و در مرحله افراز، فروش ملک مطرح می شود. در صورت عدم امکان تقسیم فیزیکی، ملک به فروش می‌رسد و حاصل فروش بین شرکا تقسیم می‌شود.
- مرحله ششم و مرحله آخر، صدور حکم دادگاه است. بعد از انجام افراز، دادگاه حکم قطعی خود را صادر می‌کند. و در حکم دادگاه، سهم دقیق هر یک از شرکا در ملک مشاع مشخص می‌شود.
انواع افراز ملک مشاع
افراز مشاع راهی برای تقسیم دارایی مشترک می باشد. ملک مشاع به هر ملکی گفته می شود که مالکیت آن به چند نفر به صورت اشتراکی تعلق دارد. این نوع مالکیت می تواند به دلایل مختلفی مثل ارث، خرید مشترک، یا وقف به وجود بیاید. با وجود اینکه هر شریک می‌تواند از کل ملک استفاده کند، اما در صورت عدم توافق برای تقسیم ملک، اختلافات و مشکلات بسیاری به وجود خواهد آمد. در چنین شرایطی، افراز ملک مشاع به عنوان راه حلی برای حل اختلاف و تعیین مالکیت هر شریک، مطرح می‌شود.
انواع افراز ملک مشاع به دو روش اصلی افراز فیزیکی و افراز حقوقی انجام می‌شود. نوع اول افراز فیزیکی است که در این روش، ملک مشاع به قطعات مجزا تقسیم می‌شود و هر شریک مالکیت کامل یک یا چند قطعه را به دست می‌آورد. این روش شامل مواردی چون، تقسیم به قطعات بدین معنی که ملک مشاع به قطعاتی با مساحت و ارزش تقریباً برابر تقسیم می‌شود نوع دوم انفصال است در این افراز مشاع، در صورتی که ملک مشاع به دو یا چند قسمت مجزا با مرز مشخص قابل تقسیم باشد، هر قسمت به یکی از شرکا اختصاص می‌یابد. مورد بعدی تعدیل می باشد. در نوع تعدیل، در صورت امکان تقسیم مساوی، به تعدیل نسبت مالکیت هر شریک می‌پردازند تا سهم هر یک متناسب با ارزش قطعه‌ای که به او تعلق می‌گیرد، باشد.
حال افراز حقوقی چیست؟ در افراز حقوقی، ملک مشاع به صورت فیزیکی تقسیم نمی‌شود و به جای آن، سهم هر شریک در ملک به صورت حقوقی مشخص می‌شود. این روش در شرایطی که امکان تقسیم فیزیکی وجود نداشته باشد، مانند مواردی که ملک مشاع جز اموال غیرقابل تقسیم باشد، به کار می‌رود. این روش شامل موارد زیر است.
- فروش ملک مشاع: همه شرکا ملک مشاع را به فروش می‌رسانند و حاصل فروش را بر اساس سهم هر یک تقسیم می‌کنند.
- تخلیه ملک مشاع: در صورتی که یکی از شرکا خواهان تخلیه ملک مشاع باشد، می‌تواند از دادگاه درخواست کند تا ملک به صورت حقوقی به او واگذار شود و سایر شرکا سهم خود را دریافت کنند.
- انتقال مالکیت به یک شریک: در صورت توافق سایر شرکا، مالکیت کامل ملک مشاع به یکی از شرکا منتقل می‌شود و او موظف به پرداخت سهم سایر شرکا خواهد بود.
ملک مشاع غیر قابل افراز یعنی چه؟
ملک مشاع به هر ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن به چند نفر به صورت مشترک تعلق دارد. این نوع مالکیت می‌تواند به دلایل مختلفی مانند ارث، خرید مشترک یا وقف به وجود بیاید. در بسیاری از موارد، امکان تقسیم فیزیکی ملک مشاع بین شرکا وجود دارد و به این ترتیب، هر شریک مالکیت کامل یک قسمت از ملک را به دست می‌آورد. اما در برخی از موارد، تقسیم فیزیکی ملک مشاع به دلایل مختلف امکان‌پذیر نیست. این نوع ملک مشاع به عنوان ملک مشاع غیر قابل افراز شناخته می‌شود.
از دلایل غیر قابل افراز بودن ملک مشاع می توان به چندین دلیل برای غیرقابل افراز بودن ملک مشاع اشاره کرد.
- ویژگی‌های فیزیکی ملک: بعضی از املاک به دلیل ویژگی‌های فیزیکی خود، مانند زمین‌های کشاورزی، جنگل‌ها، معادن و یا بناهای تاریخی، قابل تقسیم نیستند. تقسیم این املاک به چندین قطعه کوچک‌تر، ارزش و کارایی آنها را کاهش می‌دهد.
- محدودیت‌های قانونی: در برخی موارد، قوانین و مقررات مانع از تقسیم ملک مشاع می‌شود. برای مثال، تقسیم زمین‌های کشاورزی به قطعات کوچک‌تر ممکن است با قوانین مربوط به حفظ زمین‌های کشاورزی مغایرت داشته باشد.
- عدم توافق شرکاء: در صورت عدم توافق بین شرکاء درباره نحوه تقسیم ملک مشاع، افراز ممکن است قابل انجام نباشد. شرکاء ممکن است نظر متفاوتی درباره ارزش سهم خود، روش تقسیم یا استفاده از ملک داشته باشند.
از چالش‌های موجود در ملک مشاع غیر قابل افراز که برای شرکا وجود دارد می توان به نزاع ها و اختلافاتی اشاره کرد.
عدم امکان تقسیم ملک می‌تواند به اختلافات و نزاع بین شرکاء منجر شود. در استفاده از ملک مشاع محدودیت هایی دارد و در صورت عدم توافق با سایر شرکاء، ممکن است نتواند از تمام امکانات ملک استفاده کند. فروش ملک مشاع غیر قابل افراز نیز با چالش‌هایی روبه‌رو است. توافق همه شرکاء برای فروش ضروری است و احتمال اینکه هر یک از شرکا سهم خود را با قیمت مطلوب خود به فروش برساند، کم است.
در صورت وجود ملک مشاع غیر قابل افراز، شرکا می‌توانند با استفاده از راهکارهایی مشکلات خود را حل کنند. مهم‌ترین راهکار، توافق و همکاری بین شرکاء است. با توافق بین شرکاء و تعریف قواعد شفاف برای استفاده از ملک، می‌توان از اختلافات و مشکلات جلوگیری کرد. در صورتی که همه شرکا به این موضوع راضی باشند، مالکیت کل ملک به یکی از شرکاء انتقال یابد و او مجبور به پرداخت مبلغی به سایر شرکاء به عنوان مبلغ سهم آنها خواهد بود.
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز نیز می‌تواند یکی از راهکارها باشد، اما در این مورد نیز توافق همه شرکاء برای فروش ضروری است. در صورتی که توافق بین شرکا قابل حصول نباشد، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد و دادخواست تقسیم ملک مشاع غیر قابل افراز را مطرح کرد. در این صورت، دادگاه با توجه به شرایط ملک و حقوق شرکاء، تصمیم لازم را اتخاذ خواهد کرد. در نهایت، ملک مشاع غیر قابل افراز یک موضوع پیچیده و چالش‌برانگیز است که نیاز به همکاری و توافق بین شرکا دارد.
درباره مزایا و معایب افراز ملک مشاع بیشتر بدانیم!
هر روش افراز ملک مشاع مزایا و معایبی دارد که باید قبل از تصمیم‌گیری به دقت مورد بررسی قرار گیرند.
مزایای افراز فیزیکی:
- حل اختلافات بین شرکا.
- مشخص شدن مالکیت هر شریک.
- امکان استفاده کامل از سهم هر شریک.
معایب افراز فیزیکی:
- هزینه‌های بالای تقسیم ملک.
- امکان کاهش ارزش ملک بعد از تقسیم.
- احتمال ایجاد اختلاف بین شرکا در تقسیم ملک.
مزایای افراز حقوقی:
- عدم نیاز به تقسیم فیزیکی ملک.
- مناسب برای اموال غیرقابل تقسیم.
- سرعت بالا در حل اختلاف.
معایب افراز حقوقی:
- عدم امکان استفاده کامل از سهم هر شریک.
- احتمال ضرر مالی برای برخی از شرکا.
- احتمال ایجاد اختلاف بین شرکا در مورد ارزش سهم هر یک.
به نکات مهمی که در این مبحث باید دقت شود این موارد است که در صورت وجود اختلاف بین شرکا، مراجعه به دادگاه برای انجام افراز ملک مشاع الزامی است. قبل از تصمیم‌گیری در مورد روش افراز، باید با متخصصین حقوقی مشورت کنید.قبل از انجام افراز، باید ارزش ملک مشاع به صورت دقیق توسط کارشناس تعیین شود. و در نهایت، انتخاب روش مناسب برای افراز ملک مشاع به عوامل مختلفی مانند نوع ملک، سهم هر شریک، و توافق بین شرکا بستگی دارد.
چه مدارکی برای افراز ملک مشاع نیاز است؟
برای درخواست افراز ملک مشاع، بایدمدارک لازم را به دادگاه ارائه دهید. این مدارک برای اثبات مالکیت و تعیین سهم هر یک از شرکا در ملک مشاع ضروری هستند. مدارک لازم برای افراز ملک مشاع به طور کلی شامل موارد زیر است.
- مدارک شناسایی
- شناسنامه و کارت ملی: برای همه شرکای ملک مشاع.
- گواهی حصر و راثت (در صورت ارث بودن ملک): در صورت ارث بودن ملک، باید گواهی حصر و راثت از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت شود.
- گواهی وصیت (در صورت وجود وصیت): اگر ملک مشاع بر اساس وصیت به شرکاء رسیده باشد، باید گواهی وصیت را به دادگاه ارائه کنید.
- مدارک مالکیت
- سند مالکیت: نسخه اصلی یا کپی مصحّح سند مالکیت ملک مشاع را باید به دادگاه ارائه دهید.
- گواهی موضوع ثبت: در صورت وجود اطلاعات موضوعی درباره ملک مشاع در اداره ثبت، باید گواهی موضوع ثبت را دریافت کنید.
- نقشه ملک: نقشه ملک مشاع نیز می‌تواند در اثبات مالکیت و تعیین سهم هر یک از شرکا مفید باشد.
- مدارک ثبتی
- گواهی عدم وجود مطالبه: این گواهی از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت می شود و نشان می دهد که ملک مشاع در رهن یا موضوع مطالبه دیگری نیست.
- گواهی وضع ملک: این گواهی اطلاعاتی درباره وضع ملک مشاع (مانند ساختمان وجود در ملک، محل ملک و …) ارائه می‌دهد.
- سایر مدارک
- توافق‌نامه‌های قبلی: در صورتی که شرکاء قبلاً در مورد ملک مشاع توافق‌نامه‌ای امضا کرده باشند، باید نسخه توافق‌نامه را به دادگاه ارائه دهید.
- مدارک دیگر: در صورتی که شرایط ملک مشاع و یا نوع مالکیت آن نیاز به ارائه مدارک دیگری باشد، باید آن مدارک را نیز به دادگاه ارائه دهید.
سخن غایی
افراز ملک مشاع، فرآیندی پیچیده و گاهی چالش برانگیز است که نیاز به توجه و دقت زیادی دارد. در این مقاله، با بررسی مفهوم افراز ملک مشاع و انواع روش‌های افراز، مراحل درخواست افراز، مدارک لازم برای افراز، چالش‌ها و راهکارهای حل مشکل در افراز ملک مشاع و همچنین ملک مشاع غیر قابل افراز، سعی کردیم به خوانندگان در درک بهتر این موضوع کمک کنیم. مهم‌ترین نکته در چیستی افراز ملک مشاع، توافق و همکاری بین شرکا است. با توافق و همکاری شرکا، می‌توان فرآیند افراز را به صورت صلح‌آمیز و بدون مشکل انجام داد. در صورت عدم توافق، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد و درخواست افراز ملک مشاع را مطرح کرد. اما باید به یاد داشت که مراجعه به دادگاه، فرآیندی زمان‌بر و هزینه‌بر است.در نهایت، افراز ملک مشاع به عنوان ابزاری برای حل اختلافات و تعیین مالکیت دقیق هر یک از شرکا مهم است. با استفاده از راهکارهای مناسب و مشاوره با متخصصین حقوقی، می‌توان فرآیند افراز را به صورت موثر و بدون مشکل انجام داد و از اختلافات و نزاع بین شرکا جلوگیری کرد. تشکر که تا انتهای این مقاله همراه ما بودید در صورت رضایت از این مقاله از شما کاربران تقاضا داریم به آن امتیاز دهید این امر موجب گرفتن انرژی و تلاش بیشتر نویسنده در نوشتن مطالب می شود.
