الزام به تحویل مبیع، یکی از مهمترین مباحث در حوزه حقوق مدنی و قراردادهای بیع است که اهمیت ویژهای دارد. این موضوع زمانی پیش میآید که پس از انعقاد قرارداد بیع و انتقال مالکیت ملک یا مال غیرمنقول به خریدار، فروشنده از تحویل دادن ملک خریداری شده به خریدار امتناع ورزد. موضوع الزام به تحویل مبیع، از جمله مباحث پیچیده و مناقشهبرانگیز در حقوق مدنی است که اختلاف نظرهای جدی میان قضات و حقوقدانان را در پی داشته است. این اختلافات، ریشه در تفسیرها و برداشتهای متفاوت از مقررات قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک دارد و منجر به شکلگیری رویههای قضایی متناقض در محاکم گردیده است.در ادامه این مقاله، به جزئیات بیشتر این موضوع خواهیم پرداخت. شرایط و ملزومات لازم برای طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، اختلاف نظرهای موجود میان قضات و دیدگاههای مختلف حقوقدانان در این زمینه، مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.
الزام به تحویل مبیع چیست؟
الزام به تحویل مبیع، یکی از دعاوی مهم در حقوق مدنی به شمار میرود که در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک فروخته شده به خریدار، توسط وی اقامه میگردد. این وضعیت اغلب در فاصله زمانی بین انعقاد قرارداد و تنظیم سند رسمی انتقال رخ میدهد، زیرا در این بازه زمانی، ارزش ملک ممکن است افزایش یابد و فروشنده با توهم فروش مجدد به قیمت بالاتر، از ایفای تعهد خود در قبال خریدار سرپیچی نماید.
در چنین مواردی، خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در محاکم قضایی، فروشنده را ملزم به تحویل ملک غیرمنقول فروخته شده کند. این دعوا در واقع ابزاری حقوقی برای اجرای تعهدات ناشی از قرارداد بیع است و هدف آن، تضمین حق خریدار در دریافت مبیع (ملک خریداری شده) خواهد بود.
با این حال، در میان محاکم کشور اختلاف نظرهای قابل توجهی در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوا وجود دارد. رویه غالب دادگاهها بر این اساس استوار است که خریدار ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را تقدیم نماید و پس از صدور حکم و تنظیم سند، میتواند برای تحویل ملک اقدام کند. در غیر این صورت، دعوای الزام به تحویل مبیع بدون وجود سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.
لازم به ذکر است که دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، مستقل از سایر دعاوی مرتبط با ملک، از جمله الزام به اخذ پروانه تفکیکی، الزام به اخذ پایان کار ساختمان، الزام به انجام تعهدات قراردادی و موارد مشابه است و به تنهایی قابل طرح در محاکم میباشد. هزینه دادرسی این دعوا نیز بر اساس ارزش منطقهای و معاملاتی ملک مورد نظر تعیین میگردد.
نکته حائز اهمیت دیگر در این زمینه، لزوم طرح دعوا به طرفیت تمامی مالکان رسمی قبلی ملک است. در صورتی که ملک مورد اختلاف در دعوای الزام به تحویل مبیع، مالک رسمی دیگری غیر از طرفین دعوا داشته باشد، لازم است که همگی ایادی قبلی ملک به عنوان خوانده در دعوا طرف شوند. چنانچه در تعیین خوانده دعوا اشتباهی رخ دهد، ممکن است منجر به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا از سوی دادگاه گردد که در نتیجه، خسارت و ضرر و زیان جبرانناپذیری به خواهان (خریدار) وارد خواهد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تحویل مبیع (ملک)، دادگاه حوزه محل وقوع ملک غیرمنقول است. این امر با توجه به ماهیت دعوا که ناظر بر ملک واقع در یک منطقه خاص است، کاملاً منطقی به نظر میرسد.
فرآیند و مراحل الزام به تحویل مبیع چیست؟
پیشتر گفتیم که این دعوا زمانی از سوی خریدار علیه فروشنده اقامه میشود که فروشنده پس از انعقاد قرارداد و انتقال مالکیت ملک، از تحویل دادن ملک خریداری شده به خریدار امتناع ورزد. چنین وضعیتی اغلب در فاصله زمانی میان انعقاد قرارداد و تنظیم سند رسمی انتقال رخ میدهد.
در چنین شرایطی، خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در محاکم قضایی، فروشنده را ملزم به تحویل ملک غیرمنقول فروخته شده نماید. اما در خصوص این دعوا، در میان دادگاههای کشور اختلاف نظرهای قابل توجهی وجود دارد. رویه غالب دادگاهها بر این اساس استوار است که خریدار ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را تقدیم نماید و پس از صدور حکم و تنظیم سند به نام خود، میتواند برای تحویل ملک اقدام کند. این رویه بر این استدلال متکی است که در فقدان سند رسمی به نام خریدار، دعوای الزام به تحویل مبیع فاقد وجاهت قانونی بوده و احتمال رد آن در دادگاه وجود خواهد داشت.
با این حال، برخی از دادگاهها دیدگاه متفاوتی در این زمینه دارند و معتقدند که وجود هرگونه سند عادی از قبیل مبایعهنامه یا قولنامه نیز میتواند مبنای پذیرش دعوای الزام به تحویل مبیع قرار گیرد و لزومی به ارائه سند رسمی نیست. این رویه بر اساس عمومات قانون مدنی و اصل لزوم اجرای قراردادها شکل گرفته است. طبق این دیدگاه، با تحقق عقد بیع و انتقال مالکیت، آثار و تعهدات ناشی از آن از جمله الزام به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) نیز باید بر طرفین مترتب گردد؛ بنابراین، عدم ارائه سند مالکیت رسمی، نمیتواند مانع پذیرش دعوای الزام به تحویل مبیع محسوب شود.
با توجه به این اختلاف نظرهای موجود در میان محاکم، توصیه میشود که خریداران در ابتدا تلاش نمایند تا با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، سند مالکیت ملک را به نام خود منتقل نمایند. این کار میتواند از بروز مشکلات احتمالی در مراحل بعدی و طرح دعوای الزام به تحویل مبیع جلوگیری نماید. چرا که در صورت اخذ سند رسمی به نام خریدار، اقامه دعوای الزام به تحویل مبیع با موانع کمتری مواجه خواهد شد و احتمال موفقیت آن در دادگاه افزایش مییابد.
اما در مواردی که به هر دلیلی، اخذ سند رسمی میسر نباشد، خریدار میتواند با استناد به اسناد و مدارک موجود از قبیل مبایعهنامه یا قولنامه، دعوای الزام به تحویل مبیع را در دادگاه مطرح نماید. البته در این حالت، با توجه به اختلاف نظرهای موجود، احتمال رد دعوا یا طولانی شدن روند رسیدگی وجود خواهد داشت. بنابراین، بهترین راهکار این است که خریداران تا حد امکان در ابتدا به دنبال اخذ سند رسمی باشند تا از بروز مشکلات احتمالی در مراحل بعدی جلوگیری شود.
شروط درخواست الزام به تحویل مبیع
وجود عقد بیع معتبر میان خریدار و فروشنده: قبل از هر چیز، باید یک قرارداد بیع واقعی و صحیح میان طرفین منعقد شده باشد. برای درخواست الزام به تحویل مبیع (ملک خریداری شده)، شرایط و ملزومات خاصی باید احراز گردد. این شرایط عبارتند از:
بر اساس تعریف مندرج در ماده 338 قانون مدنی، عقد بیع زمانی محقق میگردد که فروشنده (بایع) مالی را در ازای دریافت ثمن معین، به خریدار (مشتری) واگذار نماید و طرفین با قبول و توافق متقابل، این انتقال مالکیت را تنفیذ کنند. بنابراین، در صورت فقدان چنین رابطه حقوقی میان خواهان و خوانده، اساساً دعوای الزام به تحویل مبیع بیموضوع خواهد بود.
صحت و اعتبار عقد بیع واقع شده: علاوه بر وجود عقد بیع، لازم است این عقد از نظر شرایط و ارکان، صحیح و معتبر باشد. چنانچه عقد بیع به هر علتی از قبیل اقاله (فسخ توافقی)، انفساخ (بطلان عقد)، فسخ و یا سایر موارد باطل یا منحل گردد، دیگر نمیتوان آن را مبنای دعوای الزام به تحویل مبیع قرار داد. زیرا طبق ماده 362 قانون مدنی، بیع فاسد (باطل) هیچگونه اثر تملیکی ندارد و خریدار باید مال را به مالک اصلی مسترد نماید.با احراز این دو شرط اساسی، خریدار میتواند با اطمینان خاطر نسبت به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع در دادگاه صالحه اقدام نماید.
نظر قضات در دعوای الزام به تحویل ملک: الزام به تحویل مبیع یکی از مسائل پر چالش در حقوق مدنی و قراردادهای بیع به شمار میرود که اختلاف نظرهای گستردهای را میان قضات و حقوقدانان موجب گردیده است. این اختلافات ریشه در تفسیرهای متفاوت از مقررات قانون مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک دارد و باعث شده تا در این زمینه، رویههای قضایی متناقضی در محاکم کشور شکل گیرد.
یک دسته از قضات با تکیه بر اصول حاکم بر قانون مدنی و لزوم اجرای قراردادها، معتقدند که با تحقق عقد بیع به نحو صحیح و انتقال مالکیت به خریدار، آثار و تعهدات ناشی از این عقد از جمله الزام فروشنده به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) نیز باید بر وی مترتب گردد. از این منظر، صرف نداشتن سند رسمی انتقال نمیتواند مانع پذیرش دعوای الزام به تحویل مبیع توسط دادگاه باشد. این دیدگاه بر مواد 10، 219، 220، 338، 339 و 362 قانون مدنی متکی است.
اما در مقابل، برخی دیگر از قضات با استناد به مقررات قانون ثبت اسناد و املاک، رویکرد متفاوتی در پیش گرفتهاند. این گروه، مواد 22، 46، 47 و به ویژه ماده 48 قانون ثبت را لازمالرعایه دانسته و معتقدند که این قانون به صراحت اعتبار اسناد عادی مانند مبایعهنامه یا قولنامه را در انتقال املاک منتفی اعلام کرده است. از این رو، پذیرفتن دعوای الزام به تحویل ملک بر اساس چنین اسنادی را مغایر با قانون ثبت میدانند و از صدور حکم در این خصوص خودداری میکنند.
این اختلاف نظرهای عمیق، منجر به صدور آرای متناقض در محاکم شده است. برخی قضات با استناد به قانون مدنی، سند عادی را معتبر دانسته و فروشنده را به تحویل ملک ملزم میکنند؛ در حالی که برخی دیگر با تمسک به قانون ثبت، از صدور چنین حکمی امتناع میورزند. این وضعیت، ابهامات و پیچیدگیهای حقوقی فراوانی را در این زمینه به وجود آورده است.
الزام به تحویل مبیع مالی است یا غیر مالی؟
الزام به تحویل مبیع، یکی از دعاوی مهم در حوزه حقوق مدنی و قراردادهای بیع محسوب میشود که ماهیت مالی دارد. دعاوی مالی، به دعاوی مربوط به امور مالی و حقوق مالی اطلاق میگردد که در آن، موضوع اصلی، مال یا حق مالی است. از آنجایی که در دعوای الزام به تحویل مبیع، خواسته اصلی خواهان، تحویل گرفتن ملک یا مال غیرمنقول خریداری شده از فروشنده میباشد، این دعوا نیز جزء دعاوی مالی قلمداد میگردد.
در ارتباط با این دعوا، نکات حائز اهمیتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد:
- چنانچه در قرارداد بیع، زمان خاصی برای تحویل مبیع (ملک) تعیین نشده باشد، فروشنده موظف است که ملک را بلافاصله و فوری پس از انعقاد قرارداد، به خریدار تحویل دهد.
- اگر طرفین معامله، زمان مشخصی را برای تحویل ملک در نظر گرفته باشند، خریدار نمیتواند قبل از رسیدن آن تاریخ، دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید؛ زیرا در این صورت، دعوای وی زودرس تلقی میگردد.
- در صورتی که قبل از تحویل ملک، عیب یا نقصی در آن ایجاد شود، خریدار میتواند از حق فسخ معامله استفاده نماید و قرارداد بیع را فسخ نماید.
- هزینههای مربوط به تحویل ملک از قبیل حمل و نقل، بارگیری و تخلیه، بر عهده فروشنده است و وی باید این هزینهها را متقبل گردد.
سخن پایانی
در این مقاله، گفتیم که الزام به تحویل مبیع از جمله پیچیدهترین و چالشبرانگیزترین مباحث در حوزه حقوق مدنی و قراردادهای بیع است که نیازمند درک عمیق از مفاهیم حقوقی و قوانین مرتبط خواهد بود. اختلاف نظرهای گسترده میان قضات و حقوقدانان در این زمینه، لزوم مراجعه به وکلای متخصص و مجرب را در چنین مواردی بیش از پیش آشکار میسازد تا با آگاهی کامل از جوانب مختلف موضوع و شناخت کافی از رویههای قضایی حاکم، بهترین تصمیم و راهکار ممکن اتخاذ گردد. در غیر این صورت، احتمال صدور حکم نامناسب یا بروز مشکلات حقوقی پیچیدهتر، وجود خواهد داشت.
