افزایش چشمگیر هزینه های ساخت و ساز به دلیل نرخ بالای تورم، اکثر افراد را با چالش تأمین مالی این هزینه ها روبرو کرده است. در چنین شرایطی، دریافت وام بانکی به عنوان راه حل اصلی برای جبران این هزینه ها مطرح می شود. بانک ها به منظور تضمین بازپرداخت مبلغ وام، سند ملک متقاضی را به عنوان رهن خود نگه می دارند. این بدان معناست که در صورت تمایل مالک به فروش ملک، وی ابتدا باید مبلغ وام را پرداخت و سند را از گرو بانک آزاد کند. این فرآیند به “فک رهن” معروف است در این مقاله به بررسی الزام به فک رهن و نحوه ی طرح دعوا میپردازیم.
الزام به فک رهن ملک به چه معناست؟
در جوامع امروزی، موضوع الزام به فک رهن ملک یکی از مسائل مهم و چالش برانگیز در حوزه قانون و مقررات مالی و امور ملکی است. این موضوع از جنبه‌های مختلفی قابل بررسی و تحلیل است. یکی از اصلی‌ترین موارد الزام به فک رهن، هنگام فروش یا انتقال مالکیت ملکی است که در رهن بانک قرار دارد. در این شرایط، مالک یا سازنده ملک مکلف است قبل از انجام هرگونه معامله یا تنظیم سند، نسبت به فک رهن آن اقدام کند. این امر به دو دلیل مهم است: نخست، آزادسازی ملک از بار رهن و رفع هرگونه تعهد و محدودیت مرتبط با آن، و دوم، امکان انتقال کامل و بدون مشکل مالکیت به خریدار یا متقاضی.
علاوه بر این مورد، الزام به فک رهن می‌تواند در سایر شرایط نیز اعمال شود. برخی افراد برای دریافت وام بانکی و پرداخت بدهی‌های خود، ملکی را در گرو بانک می‌گذارند. در صورتی که گیرنده وام تمامی اقساط را پرداخت کند، اما بانک همچنان اقدام به فک رهن ملک نکند، مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه و دعوی الزام به فک رهن را مطرح نماید. دعاوی الزام به فک رهن می‌تواند در موارد متعددی شامل فروش ملک با مبایعه‌نامه عادی نیز پیش آید. در این حالت، مالک با وجود تعهدی که برای خارج کردن ملک از رهن تا زمان مشخصی داده است، به تعهدات خود عمل نمی‌کند. در نتیجه، خریدار متضرر شده و می‌تواند دعوی فک رهن را مطرح نماید.
لازم به ذکر است که دعاوی الزام به فک رهن باید در دادگاهی تنظیم گردد که در محل احداث ملک مورد نظر قرار دارد. این امر به منظور رسیدگی دقیق و کارشناسانه به موضوع و همچنین صدور حکم مناسب توسط دادگاه صالح صورت می‌پذیرد. بنابراین، الزام به فک رهن ملک یک موضوع مهم و قابل توجه در قوانین و مقررات مربوط به امور ملکی و مالی است. این الزام می‌تواند در موارد مختلفی از جمله هنگام فروش ملک، پرداخت تمام اقساط وام و همچنین عدم انجام تعهدات مالک در به‌رهن‌گذاری ملک اعمال شود. توجه به این موضوع و رعایت قوانین مربوطه، می‌تواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در این حوزه جلوگیری کرده و به حفظ حقوق همه طرف‌های درگیر کمک نماید.
نکات مهم الزام به فک رهن ملک
مسئله رهن ملک یکی از مباحث مهم در حوزه حقوق ملکی است که توجه به برخی نکات در این زمینه حائز اهمیت می باشد. یکی از این نکات این است که در صورت رهن ملک، نمی توان مالک را ملزم به تهیه سند رسمی برای ملک کرد. در این زمینه، دادگاه ها دارای اختلاف نظر هستند. برخی از دادگاه ها معتقدند که ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن ثبت شود و سپس موجر ملزم به تهیه سند رسمی گردد. در حالی که برخی دیگر از دادگاه ها، تعهد به فک رهن و تهیه سند رسمی را همزمان قابل قبول می دانند. در واقع، رهن و تهیه سند رسمی امری جداگانه و مورد به مورد می باشد.
علاوه بر این، در صورتی که شخصی قبل از مطرح شدن دعوی فک رهن، بدون اجازه مالک، بدهی خود را به مرتهن پرداخت کند، نمی تواند نزد بدهکار رفته و مبالغ پرداختی رهن را دریافت نماید. همچنین، اگر شخصی از اصل رهن ملک شکایت داشته و معتقد باشد که سند رهن توسط قانون تنظیم نشده است، باید دادخواست ابطال سند رهن را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.
در نتیجه، مسئله رهن ملک و الزام به فک آن دارای ابعاد و جوانب مختلفی می باشد که رعایت و توجه به این نکات در حل و فصل این دعاوی و اختلافات بسیار مهم و ضروری است. درک صحیح این نکات می تواند به حفظ حقوق طرفین و تسریع در روند رسیدگی به این دعاوی کمک شایانی نماید.
نحوه ی طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
دعوای الزام به فک رهن ملک، روندی است که در آن، فرد رهن دهنده (راهن) یا خریدار ملکی که در رهن قرار گرفته، از دادگاه می‌خواهد تا مرتهن (طلبکار) را ملزم به آزاد کردن و تحویل دادن ملک مورد رهن کند. این دعوا در موارد زیر مطرح می‌شود:
- زمانی که راهن در موعد مقرر، دین یا وام خود را بازپرداخت کرده، اما مرتهن از فک رهن و تحویل ملک امتناع می‌کند. در این صورت، راهن می‌تواند با ثبت دادخواست، دادگاه را ملزم به صدور حکم فک رهن کند.
- در قراردادهای مشارکت در ساخت، زمانی که سازنده ملک را در رهن بانک قرار می‌دهد و آن را از رهن خارج نمی‌کند. در این حالت، مالکان برای تنظیم سند رسمی، نیازمند گواهی خارج بودن ملک از رهن هستند و می‌توانند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کنند.
- موردی که فردی ملکی را که در رهن بانک یا دیگری است، می‌فروشد و متعهد می‌شود تا تاریخی معین آن را از رهن خارج کند، اما به این تعهد عمل نمی‌کند. در این صورت، خریدار می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید.
در این دعوا، دادگاه پس از بررسی موضوع، در صورت محرز بودن شرایط الزام به فک رهن، حکم مربوطه را صادر خواهد کرد و مرتهن را ملزم به انجام این امر خواهد نمود. این روند به منظور حفظ حقوق و منافع طرفین در قراردادهای رهنی طراحی شده است.
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
در این قسمت، قصد داریم به بررسی شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک بپردازیم. این دعوا در سه حالت مختلف قابل طرح است که هر یک از آنها نیازمند شرایطی خاص است. اولین حالت مربوط به مواردی است که مرتهن (گیرنده رهن) از فک رهن خودداری می کند. در این حالت، راهن (دهنده رهن) باید شرایط زیر را داشته باشد:
- راهن باید دین یا وامی را که به جهت آن اقدام به سپردن ملک به عنوان وثیقه کرده بود، در موعد مقرر به مرتهن پرداخته باشد.
- مرتهن علی رغم بازپرداخت دین توسط راهن، از فک رهن ملک (که همان عین مرهونه است) خودداری نماید.
- راهن باید دارای اهلیت قانونی لازم برای طرح دعوا شامل عقل، بلوغ و رشید بودن باشد.
- راهن باید مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن را در اختیار داشته باشد.
حالت دوم زمانی است که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت از فک رهن خودداری می کند. در این حالت شرایط زیر باید محقق باشد:
- سازنده باید ملک را در رهن بانک داده باشد.
- سازنده باید از خروج ملک از رهن بانک امتناع کند.
- مالکین باید قرارداد مشارکت در ساخت را داشته و موضوع قرارداد نیز مشروع و معین باشد.
حالت سوم زمانی است که فروشنده از فک رهن ملک خودداری می کند. در این حالت شرایط زیر باید وجود داشته باشد:
- خریدار باید از قرارداد خرید ملک رهنی از فروشنده برخوردار باشد و قرارداد نیز دارای موضوع معین و مشروعیت باشد.
- فروشنده باید در موعد مقرر در قرارداد، نسبت به فک رهن ملک اقدام نکرده باشد.
همچنین در تمامی این سه حالت، مطرح کننده دعوای الزام به فک رهن باید از اهلیت قانونی لازم برای طرح دعوا برخوردار باشد.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
در نظام حقوقی ایران، طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، روشی قانونی برای اجبار مرتهن به آزادکردن رهن و تحویل دادن ملک رهن شده به مالک آن است. این دعوا، زمانی قابل طرح خواهد بود که مرتهن، از فک رهن ملک رهن شده، خودداری ورزد. برای طرح چنین دعوایی، ارائه مدارک و مستندات لازم، اهمیت فراوانی داشته و خواهان دعوا، باید از وجود این مدارک، اطمینان حاصل کند.
مدارک عمومی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
- دادخواست تنظیم شده در خصوص دعوا: خواهان دعوا باید دادخواست را به صورت صحیح و کامل تنظیم و تقدیم دادگاه نماید. این دادخواست، باید حاوی همه جزئیات مربوط به موضوع دعوا و مستندات لازم باشد.
- نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا: سامانه ثنا، سامانه ثبت الکترونیکی اسناد و امالک کشور است که خواهان باید از طریق آن، به اطالعات مربوط به ملک مورد نظر دسترسی داشته باشد.
مدارک اختصاصی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
- در صورت خودداری مرتهن از فک رهن: مدارک مثبت مالکیت ملک که عین مرهونه بوده و مرتهن از فک رهن آن خودداری می نماید.
- مدارک مثبت بازپرداخت دین یا وامی که ملک به جهت تضمین پرداخت آن، به رهن مرتهن داده شده است.
- قرارداد رهن.
- در صورت خودداری فروشنده از فک رهن: قرارداد فروش ملک که حاوی تعهد فروشنده برای فک رهن تا تاریخ معین بوده است.
- در صورت تعهد به فک رهن، ضمن تعهدنامه جداگانه از قرارداد، تعهدنامه.
- در صورت خودداری سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت از فک رهن: قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین.
- سند مالکیت خواهان.
درنهایت، برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، خواهان باید مدارک عمومی و همچنین مدارک اختصاصی مربوط به شرایط خاص هر پرونده را در اختیار داشته باشد. این مدارک، به دادگاه کمک خواهند کرد تا بتواند در خصوص موضوع دعوا، تصمیم گیری دقیق و منصفانه ای را اتخاذ کند. رعایت دقیق این الزامات مدرکی، حائز اهمیت بسیاری در راستای دستیابی به نتیجه مطلوب در چنین دعاوی است.
مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن در محاکم دادگستری
همانطور که در متن اشاره شد، دعوای الزام به فک رهن زمانی قابل طرح است که بدهی راهن پرداخت شده باشد. در این شرایط، دیگر دلیلی برای حفظ مال در تصرف مرتهن باقی نمی‌ماند. بسته به اینکه مال مورد رهن منقول (مانند خودرو) یا غیر منقول (مانند زمین و خانه) باشد، صلاحیت رسیدگی به دعوی در دادگاه‌های متفاوتی قرار دارد. برای مال غیر منقول، دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی که ملک در حوزه قضایی آن واقع است، صلاحیت رسیدگی دارد. اما برای مال منقول، دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاهی که قرار بوده است تعهد در آن اجرا گردد، صالح به رسیدگی خواهد بود. بنابراین، نخست باید دادگاه صالح را با توجه به نوع مال مورد رهن تشخیص داد.
پس از تعیین دادگاه صالح، مرحله بعدی تنظیم دادخواست حقوقی است. دادخواست، نامه قضایی خاصی است که بر روی برگه‌های چاپی با سربرگ قوه قضاییه تنظیم می‌شود. در این دادخواست، مشخصات مربوط به موضوع دعوی، طرفین دعوی، هزینه دادرسی و سایر جزئیات درج می‌گردد. نگارش و تنظیم دادخواست، امری تخصصی است که نیازمند تجربه و مهارت حقوقی می‌باشد. بنابراین، خواهان می‌تواند این امر را به وکیل دادگستری بسپارد. در مجموع، طرح دعوی الزام به فک رهن در محاکم دادگستری، مستلزم تشخیص دادگاه صالح و تنظیم دادخواست حقوقی توسط خواهان یا وکیل وی است. این مراحل، ضمن رعایت قوانین و مقررات مربوطه، به منظور اعمال حق خواهان و احقاق حق وی صورت می‌پذیرد.
کلام غایی
رهن یکی از مهمترین قراردادهای تضمینی در نظام حقوقی است که به موجب آن، مالکیت یا حق عینی بر یک مال به عنوان تضمین ایفای تعهد به طلبکار واگذار می‌شود. با این وجود، در مواقعی ممکن است طرفین خواهان فک رهن و آزادسازی مال رهن شده باشند. در این مقاله، به بررسی الزام به فک رهن و طرح دعوای فک رهن پرداخته شد. در صورتی که شرایط فک رهن فراهم باشد، طرف دارنده حق می‌تواند از طرف مقابل، یعنی راهن، تقاضای فک رهن کند.
