تفاوت سر قفلی با حق کسب و پیشه⚖️✔️

مبحث این مقاله درباره موضوعی تحت عنوان سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت می باشد. و موضوعی است که بیشتر در کشور ما و برخی دیگر از کشورها رایج می باشد. و در روابط بین موجر و مستاجر تاثیر بسزایی دارد و بی توجهی به آن می تواند مشکلات عدیده ای را برای هر یک از طرفینی که وارد قراردادی می شوند به وجود بیاورد. در این مقاله سعی بر بیان تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه پرداخته خواهد شد و تاثیرات حقوقی و اقتصادی هر یک را در روابط اجاره ای موجر و مستاجر مورد تحلیل قرار می دهیم.

سر قفلی چیست؟

سرقفلی حقی است که در ابتدای اجاره به صورت یک مبلغ از طرف مستاجر علاوه بر قرض الحسنه به موجر پرداخت می شود که در پایان اجاره هنگام تخلیه موجر باید آن مبلغ را به قیمت عادلانه روز، به مستاجر برگرداند. اگر در قرارداد سرقفلی پیش بینی نشود، در زمان تخلیه هم موجر یا مالک تکلیفی بر پرداخت به مستاجر ندارد.

اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ارائه داد، باید بگوییم سرقفلی و حق کسب و پیشه، یک امتیاز ی است که مستاجر در یک محل تجاری دارد و بر اساس این امتیاز می تواند از منافع آن محل تجاری با یک اجاره بهای کمتری نسبت به محل های اجاره ای دیگر استفاده بکند. این یک تعریف ساده است. البته مخاطبان برای یافتن اطلاعات بیشتر در این باره می توانند با مراجعه به کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه در ایران، خیلی کامل در این رابطه معلومات کسب کنند.

اما اگر بخواهیم به اهم حق کسب و پیشه و سرقفلی اشاره کنیم باید درباره محدودیت های قانون روابط مستاجر و موجر ذکر شود که در این قانون بسیاری از مغازه های بزرگی که در اکثر شهرستانهای بزرگ و استانها درگیر روابط مستاجر و موجر در سال 1356 هستند.

این قانون یک محدودیت هایی را برای تخلیه دارد و به جهت عدم آگاهی که و جود دارد، مشکلات عدیده ای را برای کاسب ها به وجود می آورند. به طور فرض یک کاسب به مبلغ چندین میلیون سرمایه درگردش دارد و در پیشه خود اطلاعات کاملی دارد و به راحتی می تواند این روند کاسبی را ادامه دهد. اما زمانی که همین شخص که محل کسب وی بیشتر از سرمایه ی تجارتش ارزش دارد و متاسفانه هیچ اطلاعاتی در این زمینه ندارد و با یک تخلف خیلی کوچک که شاید خیلی غیر قابل باور باشد، می تواند باعث از دست رفتن مغازه و محل کسب و پیشه خود شود.

برای همین در این مقاله جا دارد مطالب دانستنی هایی درباره تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، تجارت را بدانید. ما در قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 که در واقع خاستگاه سرقفلی که موضوع مبحث است، و علاوه بر قانون 76، مواردی در رابطه با تخلیه محدود است و مالک به جز در موارد خاص، نمی تواند به هر دلیل مستاجر را تخلیه کند چرا که برای مستاجر حق کسب و پیشه ایجاد شده است. و به جهت ایجاد حق کسب و پیشه این محدودیت ها شامل حال کسب و پیشه می شود.

در صورتی یک مالک می توواند مستاجر را تخلیه کند که ملک نیاز به تخریب و نوسازی داشته باشد و با اخذ جواز شهرداری می تواند با پرداخت حق و حقوق کسب و پیشه مستاجر، می تواند اقدام به تخلیه مستاجر کند.

مواردی که مالک خود نیاز به کسب و کار در محل تجاری دارد و می تواند با رجوع به دادگاه و اثبات نیاز خویش مبنی بر استفاده از محل تجاری، که خود می خواهد در محل کسب و کار که در اجاره شخص دیگری می باشد، به دلیل عدم نداشتن شغل، اقدام به کسب و کار نماید.

زمانی که مالک یا افراد تحت تکلف وی از جمله همسر یا فرزندان وی و حتی پدر یا مادر، نیاز به سکونت در محل کسب داشته باشند، و محل موعد برای سکنی باشد. و مالک با اثبات نیاز این افراد نامبرده، می تواند با پرداخت کسب و پیشه و یا به عبارتی سرقفلی مغازه، اقدام به تخلیه محل نماید.

لازم به دقت و حساسیت بیشتر بر روی این موضوع می باشد به این جهت نیاز به دقت در تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت دارد که کوچکترین تخلف در مستاجر می تواند باعث اثبات تخلیه ملک تجاری شود بدون اینکه کوچکترین مبلغی از بابت سرقفلی به مستاجر پرداخت شود و یکی از این موارد خطرناک که اکثرا در دادگاهها از موارد مهم شمرده می شود، تغییر صنف تجاری در محل می باشد.

مستاجر به هیچ عنوان نمی تواند شغل و یا صنف محل سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت خود را تغییر دهد مگر با دو دلیل: 1. در اجاره نامه وی هیچ شغلی درج نشده باشد و 2. به شغلی مشابه و از زیر مجموعه های صنف شغلی خود تغییر داده باشد. البته جای خود دارد که اگر بخواهد از مالک اجازه بگیرد، به راحتی می تواند با اخذ رضایت از مالک، شغل خود را تغییر دهد.

بسیاری از سرقفلی دارها از این موضوع اطلاع کافی ندارند که انتقال به غیر ممنوع است و با اجاره دادن مغازه به فرد دیگری و با ادعای اینکه انتقالی صورت نگرفته است، در این صورت نیز، اجاره دادن محل سرقفلی مصداق بارز انتقال به غیر محسوب می شود. اگر کسی محل تجاری خود را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند با طرح دعوای انتقال به غیر، آن مکان را تخلیه کند و البته با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و یا به عبارتی حق سرقفلی.

دو نوع سرقفلی وجود دارد. سرقفلی که ناشی از حق کسب و پیشه است و سرقفلی که واقعی می باشد. سرقفلی واقعی سرقفلی است که مستاجر موقع ورود به محل اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می کند و سرقفلی آن مکان را خریداری می کند.

در حالی که حق کسب و پیشه حقی است که برای مستاجر محل به صورت اتوماتیک، برابر با قانون رابطه مستاجر و موجر در سال 1356، ایجاد می شود. یعنی در حق کسب و پیشه هیچ اختیار و اراده ای ندارد. متاسفانه در دادگاهها ملاحضه می شود که بعضا به بیان تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت دقت لازم مبذول نمی شود و افراد حقوقدان، سند رسمی را ارائه می دهند که در آن متن، برای مستاجر حق کسب و پیشه ایجاد نمی شود، درج شده است و به این استناد می کنند که این سند رسمی است و قید شده است. اما در حالی که این شرط باطل است. یعنی الزاما قانون حکم کرده حتی طرفین اقدام به توافق بکنندکه برای مستاجر حق کسب و پیشه ایجاد نمی شود، برای وی حق کسب و پیشه ایجاد خواهد شد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356، حقی مالی و تدیجی الحصول است که به واسطه استمرار تصرف، ایجاد رونق، اعتبار و شهرتی که مستاجر برای محل کسب پیشه یا تجارت تحصیل می نماید، به او تعلق می گیرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که قهرا و به موجب قانون برای مستاجر ایجاد شده و مستند به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، طرفین می توانند اسقاط یا عدم تعلق آن را به مستاجر شرط نمایند. همچنین موارد اسقاط کلی و جزئی حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون احصار شده است.

اصولا کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76 منعقد شده باشند، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هستند و به آن ها حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گیرد و به جز مواردی که از شمول این قانون در سال 56 استثنا شده باشد.

اگر مالک یا مستاجر یک ملک تجاری باشید حتما باید درباره حق کسب و پیشه و سرقفلی اطلاعاتی داشته باشید. حق کسب و پیشه حقی ست که برای رونق یک ملک تجاری در پایان مدت اجاره ملک تجاری باید به مستاجر پرداخت شود. به عبارت دیگر حقی است که برای رونق و آبادانی یک ملک است که به مستاجر پرداخت می شود.

حق کسب و پیشه حقی است برای مستاجر محل تجاری که در مدت اجاره به وجود می آید و در زمان تخلیه موجر باید مبلغ را به صورت توافقی یا بر اساس نظر کارشناسی دادگستری به مستاجر بپردازد بدون اینکه مالی به عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی از طرف مستاجر به موجر پرداخت شده باشد.

بحث حق کسب و پیشه مربوط به سال 1376 به قبل است یعنی هر قراردادی که فی مابین مالک و مستاجر از این تاریخ به قبل نوشته شده باشد، مشمول این قانون می باشد. حق کسب و پیشه در سالیان قبل به این شکل بوده است که مستاجر بر روی یک ملکی در هر صنف یک حقی را به عنوان حق کسب و پیشه جمع می شد. و هر سال این مبلغ تمدید می شد. اما روشهایی وجود دارد که مالک می تواند با استفاده از آن روشها حق کسب و پیشه را از مستاجر صلب کند.

روش اول مالک یا یکی از بستگان مالک به ملک نیاز داشته باشند و مالک درخواست تخلیه را می دهد. قانون بعدی جابه جایی های سازه ای می باشد و بتواند اثبات کند که مستاجر در آن مغازه، جابه جایی داشته که می تواند حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه درخواست کند. بدون اجازه مالک تغییر شغل دادن دلیل محکمه پسندی برای تخلیه ملک می باشد.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی شامل چه مواردی می باشد؟

به اختلافات بین حق کسب و پیشه با سرقفلی بسیار زیاد است اما در این نوشته به دو اختلاف فاحش بین حق کسب و پیشه با سرقفلی توجه کنید: سرقفلی قابل بازداشت شدن است ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد. سرقفلی به صورت اسناد عادی قابل نگارش است اما انتقال حق کسب و پیشه حتما باید در دفتر اسناد رسمی شکل بگیرد.

در عرف و در بازار معمولا از اصطلاحی به نام سرقفلی استفاده می شود اما در عرف حقوقی و در دادگاهها دو قانون وجود دارد. یکی قانون روابط مستاجر و موجر سال 76 و دیگری روابط موجر و مستاجر سال 56 است.

در قانون سال 76 حق سرقفلی پیش گرفته شده است و در قانون سال 56 حق کسب و پیشه و تجارت پیش گرفته شده است و افراد به عنوان خریدار باید به این نکته دقت داشته باشند که خرید به صورت سرقفلی می باشد یا حق کسب و پیشه و تجارت است.

اساسی ترین و بنیادی ترین تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، تجارت که وجود دارد از جمله در زمان تخلیه است. باید توجه کرد که افراد به جای خریدن حق کسب و پیشه، سرقفلی خریداری شده باشد، مدت اجاره نامه یک ساله یا پنج ساله باشد، بعد از اتمام مدت قرارداد ملک باید تخلیه شود اما اگر قرارداد به صورت حق کسب و پیشه باشد و مشمول قانون سال 56 باشد، حتی اگر این قرارداد یک روزه هم باشد، موجر یا همان مالک، حق تخلیه ملک را ندارد چون در قراردادهای مشمول سال 56 مدت قرارداد هیچ اهمیتی ندارد.

در این بخش مقاله می خواهیم به موضوعی بپردازیم که صرفا و اختصاصا مربوط به ملک های تجاری می باشدموضوع سرقفلی و موضوع حق کیب و پیشه. درسال 1356 قانونی تدوین شد که بر اساس آن قانون که برگرفته از قوانین فرانسه بود بدین شرح می باشد: شخصی که جایی را اجاره می کند و باعث رونق کسب و کار وی می شود و ملک رو معروف و برند می کند، و اگر مالک بعد از زمانی قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کند و نیز این قانون زیر نظر کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد.

اختلافاتی در این باره بالا گرفت و مالکین شاکی از این موضوع بودند که در سال 1376 تبدیل به این قانون شد که مبلغ اولیه ای که مستاجر به موجر پرداخت می کند یا خیر. این موضوع همان شروع سرقفلی می باشد. و موضوع حق و پیشه به مانند سرقفلی نمی باشد و مستاجر در موقع تخلیه ادعای پرداخت حق کسب و پیشه را از مالک ندارد.

تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی

یکی از سوالات پرتکرار در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه این مورد می باشد چطور می شود تبدیل حق کسب و پیشه به سرقفلی را اجرا کرد؟ اولین نکته این است که حق کسب و پیشه و سرقفلی دو عنوان بسیار مجزا و جداگانه است. هر چند که میان مردم سر قفلی با حق کسب و پیشه به یک عنوان شناخته شده استو یکجا به کار برده می شود ولی عملاآنها تقاوتهایی با هم دارند.

حق سرقفلی حقی است که مستاجر در ابتدای مدت اجارهو یا در طول اجاره، تحت عنوانحق سرقفلی به مالک پرداخت می کند و به اصطلاح اولویت مستاجر در اجاره کردن مورد اجاره مفهوم می شود. اماحق کسب و پیشه همان حق مشتری گیری یک محل کسب است. به طور مثال یک مغازه ای تحت عنوان شغلی مانند شیرینی فروشی اجاره می شود و بعد از یک مدتی افرادی که از این محل عبور و مرور می کنند متوجه وجود مغازه ای با صنف شیرینی فروشی می شوند و همین تصویری که از محل شیرینی فروشی در ذهن افراد یک محله یا شهر باقی می گذارد، این حق مشتری گیری با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت محسوب می شود.

اما همان طور که گفته شد برای حق کسب و پیشه مبلغی باید پرداخت شود. البته این مبلغ پرداخت شدن، اگر قرارداد حق سرقفلی قبل از سال 76 باشد، الزاما باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت شود و نیز اگر قرارداد اجاره بعد از سال 76 باشد، موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده است. به طور مثال در قانون سال 76 آمده است که اگر مستاجر و دارنده حق سرقفلی قرار بر این باشد که هر سال قرارداد اجاره را به مبلغ معینی اجاره کند، و به صورت درصدی و یا هر نوع توافقی که بین موجر و مستاجر قرارداد شده است، در این موارد هم به مستاجر حق سرقفلی تعلق می گیرد ولو اینکه مستاجر حق سرقفلی پرداخت نکرده باشد.

اما برای تبدیل سرقفلی به حق کسب و پیشه، سوالی معقول و قانونی نیست و در واقع نمی شود حق سرقفلی را به حق کسب و پیشه تبدیل کرد و یا بالعکس. مگر اینکه مستاجر و دارنده حق کسب و پیشه، مبلغی را تحت عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت کند. البته بعد از سال 76 دایره تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده است.

بنابراین در قانون جدید چنین بیان شده است که امکان تغییر سرقفلی به حق کسب و پیشه وجود ندارد. مگر اینکه مبلغی به عنوان حق سرقفلی به مالک تقدیم شود.

سخن غایی

در نهایت، تفاوت‌های اساسی بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به نوع رابطه‌ای که این حقوق با فعالیت‌های تجاری و اقتصادی مستأجر دارند، بازمی‌گردد. حق سرقفلی به عنوان یک سرمایه‌گذاری اولیه و مبلغی است که مستأجر به موجر پرداخت می‌کند تا از ملک اجاره ای استفاده تجاری کند، در حالی که حق کسب و پیشه بیشتر به ارزش افزوده‌ای اشاره دارد که مستأجر از طریق فعالیت‌های خود در محل کسب ایجاد می‌کند و به نوعی نمایانگر اعتبار و مشتری‌مداری اوست. بنابراین، تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه، بیشتر بر اساس توافقات مالی و شرایط اجاره‌ای شکل می‌گیرد، در حالی که حق کسب و پیشه به تلاش‌ها و موفقیت‌های مستأجر در ایجاد یک کسب و کار پایدار وابسته است. شناخت این تفاوت‌ها می‌تواند به موجران و مستأجران کمک کند تا روابط خود را بهبود بخشند و از بروز اختلافات قانونی جلوگیری کنند. تشکر که تا انتهای این مقاله همراه ما بودید در صورت رضایت از این مقاله از شما کاربران تقاضا داریم به آن امتیاز دهید این امر موجب گرفتن انرژی و تلاش بیشتر نویسنده در نوشتن مطالب می شود.