مبایعه نامه املاک یا همان قرارداد خرید و یا اجاره، یک مدرک رسمی است که بین مالک و خریدار و یا موجر و مستاجر برای یک ملک به امضاء می‌رسد. این مدرک شامل جزئیاتی مانند مبلغ ملک، شرایط پرداخت و سایر شرایط و ضوابط مرتبط با ملک است. مبایعه نامه املاک حاوی اطلاعات حیاتی است که برای حفظ حقوق و تعهدات هر دو طرف در مورد اجاره یا خرید ملک ضروری است. در انجام معاملات باید به صورت مکتوب توافق طرفین ذکر شود و در صورتی که در این زمینه مشکلی ایجاد شد، از این سند مهم برای اثبات حقوق طرفین به عنوان مدرکی محکم می‌توان استفاده کرد. بهتر است برای تنظیم مبایعه نامه قبل از مراجعه به بنگاه املاک به مشاهده نمونه های آن بپردازید و آشنایی لازم با شرایط و قوانین مربوطه را داشته باشید. با ما همراه باشید تا توضیحاتی از اینکه مبایعه نامه املاک چیست؟ و چه قوانینی دارد را در اینجا برای شما شرح دهیم.
مبایعه نامه املاک چیست؟
با اینکه امروزه میزان تورم بالا می‌باشد اما خرید و فروش ملک چه به صورت مسکونی و یا تجاری در جامعه رایج است و برای خرید و فروش ملک باید قراردادی بین طرفین به صورت مکتوب ثبت شود. در این قرارداد ذکر می‌شود که در ازای پرداخت بهای مشخص مالکیت ملک به شخص دیگری واگذار می‌شود، سندی که برای فروش املاک تنظیم می‌شود، مبایعه نامه نام دارد، که معمولاً در بنگاه‌ها و دفاتر املاکی این سند تنظیم می‌شود و به موجب آن به شخص دیگری ملک مورد نظر فروخته می‌شود. در مبایعه نام املاک کد رهگیری و تاریخ وجود دارد که کد رهگیری مبایعه نامه املاک معمولاً به عنوان کد معرف یا شماره مرجع در قسمت‌های مختلف مبایعه نامه ذکر می‌شود. این کد برای هر ملک مجزا بوده و در سالهای اخیر توسط سازمان ثبت اسناد رسمی در هر معامله ای به دلیل عدم سو استفاده های احتمالی و فروش چند باره یک ملک دریافت این کد ضروری است.
به طور کلی در مبایعه نامه املاک، فروشنده و خریدار با توجه به در نظر گرفتن قوانین برای خرید و فروش املاک، شرایط مد نظر خود را بر روی سند مشخصی ذکر می‌کنند، تا بتوانند به این قوانین پایبند بوده و به شرایط ذکر شده متعهد باشند. گاهی افراد قولنامه را با مبایعه نامه اشتباه می‌گیرند اما این دو دارای تفاوت‌هایی هستند، در قولنامه قرار بر این می‌باشد که طرفین در شرایط خاصی به عقد قرارداد بپیوندند، در صورتی که میان آنها هنوز عقد بیع صورت نگرفته است، اما مبایعه نامه نوعی قرارداد می‌باشد که به موجب آن خرید و فروش در ازای پرداخت بها صورت گرفته است و آن فرد مالک کالای مورد نظر می‌شود.
از مزایای مبایعه نامه املاک این است که در موقع تنظیم مبایعه نامه طرفین تمامی شرایط مدنظر خود را عنوان می‌کنند و به توافق در خصوص جزئیات مربوط به خرید و فروش ملک می‌رسند و توسط افرادی که نسبت به قوانین مربوط به مبایعه نامه آشنایی کامل دارند، صورت می‌گیرد و برای طرفین و جلوگیری از اختلافات بعدی می‌تواند، آثار حقوقی مهمی به همراه داشته باشد.
قانون جدید مبایعه نامه
در صورتی که با قانون جدید مبایعه نامه آشنایی داشته باشید و بدانید که مبایعه نامه املاک چیست و چه قوانینی دارد، بهتر می‌توانید این نوع قرارداد را تنظیم کنید. همانطور که اشاره شد در تنظیم قوانین جدید مبایعه نامه دریافت کد رهگیری الزام دارد و همچنین هر سند مبایعه نامه دارای هولوگرام می باشد که شماره ای در زیر این هولوگرام درج شده که یکتا است و برای هر معامله یک شماره در نظر گرفته می شود.
از دیگر قوانین اساسی مبنی بر مبایعه نامه املاک، این است که هر دو طرف معامله باید به صورت رسمی و با شناخت واضح هویت خود، در مبایعه نامه مشخص کنند. این مسئله از کلاهبرداری و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند. همچنین، طبق قوانین مدنی، مشخصات کامل ملک مورد معامله از جمله مساحت، موقعیت جغرافیایی، امکانات، وضعیت وام‌دهی و… باید به صورت دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. این اقدام باعث می‌شود هر یک از طرفین در صورت وجود نقص، از حق خود برای فسخ قرارداد بهره‌مند شوند.
قوانین مبایعه نامه املاک از ضرورت ذکر مبلغ دقیق معامله در سند مکتوب تأکید می‌کنند تا مشخص شود ملک مورد نظر با چه مبلغی خریداری شده است. همچنین، شرایط تحویل ملک نیز باید به دقت در مبایعه‌نامه تعیین شود طبق قوانین و مقررات مربوط به عقد بیع، اگر فروشنده تعهدات خود در خصوص واگذاری سند ملک را انجام ندهد، فرد خریدار می‌تواند در دادگاه دعوی تنظیم نماید و حقوق خود را از دادگاه خواستار شود. همچنین، در صورتی که خریدار از پرداخت مبلغ معامله خودداری کند، در مبایعه نامه باید مفادی مرتبط با جریمه تأخیر در پرداخت و ضمناً به عنوان ضمانت اجرایی تعیین شود.
طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک
همانگونه که در بالا ذکر شد، مبایعه نامه املاک دارای اجزای مختلفی می‌باشد و در صورتی که با این موارد آشنا باشید و اینکه مبایعه نامه املاک چیست و چه قوانینی دارد، باعث جلوگیری از عواقب جبران ناپذیر خواهد شد. مواد تشکیل دهنده مبایعه نامه املاک به شرح عبارتند از
طرفین قرارداد: یکی از ماده‌های تشکیل دهنده مبایعه نامه املاک، طرفین قرارداد می‌باشند که باید مشخصات خریدار و فروشنده در این قرارداد ثبت شود، که این مشخصات را می‌توان به صورت مستقیم از اداره ثبت احوال استعلام کرد و یا اینکه توسط متصدی دفتر املاک به صورت دستی مشخصات، کد ملی و شماره شناسنامه در مبایعه نامه املاک نوشته شود.
نوع ملک و مشخصات آن: مبایعه نام املاک در مورد ملک می‌باشد، که این ملک می‌تواند از نوع تجاری، مسکونی، اداری باشد و همچنین مشخصات مورد معامله از قبیل اوقافی بودن و یا شخصی بودن آن نیز باید مشخص شود، علاوه بر این، متراژ، نوع اسکلت، سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر سند و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن نیز باید در مبایعه نامه ثبت شود، حتماً آدرسی که در مبایعه نامه نوشته می‌شود را بررسی کنید، باید تاییدیه کد پستی را از اداره پست درخواست کنید، همچنین تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش نیز بخشی از این ماده می‌باشد.
قیمت معامله: مبلغی که برای خرید ملک پرداخت می‌شود، نیز باید در این قرارداد نوشته شود که این مبلغ مورد توافق طرفین می‌باشد و چنان چه چک‌هایی پرداخت شده است، باید در قرارداد شماره چک‌های پرداختی نیز قید شود.
شرایط تنظیم سند: تاریخ مراجعه به دفترخانه، که در روز تعیین شده نیز باید طرفین جهت تنظیم سند در دفترخانه ذکر شده حضور پیدا کنند و در صورت عدم حضور هر یک از طرفین، می‌توان گواهی عدم حضور از سر دفتر اسناد رسمی دریافت کرد که تنها در همان دفترخانه ذکر شده، و گواهی عدم حضور صادر می‌گردد. همچنین دریافت مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت نیز از مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند می‌باشد و در صورتی که این مدارک ارائه داده نشود، منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل خواهد شد. تاریخ تنظیم سند و عقد قرارداد در دفترخانه نیز یک بند از آن می باشد.
شرایط فسخ: تمامی موارد مورد معامله باید به صورت کامل و بدون مشکل به خریدار تحویل داده شود و در صورتی که تعهدات ذکر شده در قرارداد اجرا نشود، خسارت قید شده در مبایعه نامه املاک توسط فروشنده باید، پرداخت شود، علاوه بر این چنان چه به هر علتی ملک خریداری شده به نام خریدار انتقال داده نشود، باید مبلغ دریافتی توسط فروشنده به خریدار استرداد شده و خسارتی که در قرارداد قید شده است، را به خریدار بپردازد.
آثار قرارداد: جهت تنظیم سند نیاز به مدارکی از قبیل پرداخت تمامی بدهی‌ها به اداره آب فاضلاب، گاز، برق شهرداری و دارایی توسط فروشنده می‌باشد و این مدارک باید تا قبل از تنظیم سند آماده باشد. همچنین خریدار باید هزینه تنظیم سند رهنی را بر عهده بگیرد و تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف، بر عهده هر دو طرف می‌باشد.
مهر و امضا: مبایعه نامه باید دارای مهر و امضای صاحب پروانه کسب باشد و در صورت عدم وجود این موارد، مبایعه نامه فاقد اعتبار می‌باشد. به منظور اطمینان از اینکه با خود صاحب سند معامله می‌کنید، حتماً اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را مشاهده نمایید تا باعث جلوگیری از دلالی و خرید دست دوم شود. در صورت آشنایی با اینکه قرارداد مبایعه نامه چیست و چه قوانینی دارد، بهتر می‌توانید به عقد قرارداد و خرید و فروش بپردازید.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه
طرفین قرارداد می‌توانند در ابتدای معامله بر روی یک برگه عادی توافقات خود را نوشته و به امضای آن بپردازند، همچنین می‌توان به صورت دستی مبایعه نامه را تنظیم نمود که بدون دریافت کد رهگیری در این روش مبایعه نامه نوشته می‌شود و در مراجع قانونی دارای اعتبار لازم به عنوان یک سند عادی است، البته می‌توانند بعد از اینکه به صورت دستی مبایعه نامه تنظیم شد، طرفین نسبت به دریافت کد رهگیری از مرجع مربوطه اقدام نمایند.
اما در حالت دیگر می‌توان به صورت دستی مبایعه نامه را تنظیم کرده و در دفاتر اسناد رسمی با ثبت محضری مبایعه نامه، سند رسمی مالکیت را دریافت کرد. این روش نیز در نزد مراجع قانونی مبایعه نامه تنظیمی ، از اعتبار اسناد رسمی برخوردار می‌باشد.
البته باید بگوییم که چه مبایعه نامه به صورت دستی ثبت تنظیم شده باشد و یا اینکه در معاملات در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد و دارای کد رهگیری باشد، در هر دو مورد از اعتبار لازم برخوردار می‌باشد و عدم استفاده از فرم‌های چاپی آماده و نبود کد رهگیری باعث نمی‌شود که توافقات میان خریدار و فروشنده و مفاد آن بی‌اعتبار باشد، از نظر قانونی هر مبایعه نامه که دارای امضای طرفین معامله و امضای شهود باشد دارای اعتبار بوده و طرفین قرارداد باید به تعهدات خود پایبند باشند.
مبایعه نامه تا زمانی که به دلایل قانونی از درجه اعتبار ساقط نشده باشد، معتبر و قابل استناد است که این از این دلایل می‌توان به عدم احراز شرایط، صحت معاملات یا فسخ به علت تخلف از تعهدات قراردادی نام برد. با این تفاسیر محدودیت خاصی در مدت اعتبار مبایعه‌نامه املاک وجود ندارد و در صورت اختلافات حقوقی میان طرفین، حتی اگر سالیان زیادی از تنظیم آن گذشته باشد، معتبر بوده و باعث اثبات مالکیت شخص خواهد شد.
لزوم حضور وکیل در تنظیم مبایعه نامه
حضور وکیل در تنظیم مبایعه نامه املاک امری کاملاً اختیاری است اما در برخی موارد می‌تواند مفید و ضروری باشد. وکیل با داشتن دانش تخصص در زمینه قوانین و مقررات مربوط به معاملات املاک، می‌تواند به شما کمک کند تا مبایعه نامه به طور کامل و مطابق با قوانین تهیه شود و منافع شما در معامله محفوظ شود.
به عنوان مثال، وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا موارد حیاتی مانند شرایط تحویل ملک، تعیین مبلغ معامله، ضمانت‌های اجرایی، و شرایط فسخ قرارداد را به صورت دقیق و واضح در مبایعه نامه درج کنید. همچنین، حضور وکیل می‌تواند در پیشگیری از مشکلات حقوقی و ابهامات در آینده مؤثر باشد و می‌تواند شما را در مواجهه با هرگونه اختلافات حقوقی یا دعاوی قانونی کمک کند.
بنابراین، اگر شما از اطلاعات کافی در زمینه قوانین مربوط به معاملات املاک برخوردار نیستید یا ارزش قانونی مبایعه نامه را نمی‌توانید به‌طور کامل ارزیابی کنید، حضور وکیل می‌تواند در تنظیم و امضای مبایعه‌نامه مفید باشد. اما اگر شما دارای دانش کافی در این زمینه هستید و می‌توانید موارد قانونی را به‌طور دقیق درک کنید، حضور وکیل ممکن است لازم نباشد و شما بتوانید مبایعه نامه را به‌طور مستقل تنظیم کنید.
سخن غایی
مبایعه املاک نوعی قرارداد است که به منظور خرید و فروش ملک تنظیم می‌شود و دارای ۷ ماده است. که در این قرارداد بر اساس قوانین و شرایط، طرفین پایبند به تعهداتی می‌شوند و در صورت عدم پایبندی، امکان پیگیری آن در دادگاه وجود خواهد داشت. چنانچه با موضوع مبایعه نامه املاک چیست؟ و چه قوانینی دارد، آشنا باشید بهتر می‌توانید به عقد قرارداد بپردازید و در آینده با مشکل مواجه نخواهید شد، اما درصورت عدم آشنایی، می‌توانید از وکیل با تجربه کمک بگیرید و از مفاد مبایعه نامه، شرایط و قوانین آن آگاه شوید تا در صورت اختلاف، بهتر بتوانید برای پیگیری اقدام نمایید.
