فسخ معاملات ملکی یکی از موضوعات متداولی است که بسیاری از افراد با آن مواجه میشوند و معمولا عواقب ناخوشایند آن میتواند خسارات مالی قابل توجهی به دنبال داشته باشد. در مواردی که تازه ملکی خریداری شده و اکنون به دلایل مختلف، از جمله عدم رضایت از شرایط معامله یا بروز مشکلات قانونی، تصمیم به انحلال آن اتخاذ میشود، لازم است که جوانب قانونی و مالی این اقدام به دقت بررسی گردد. آشنایی با شرایط و ضوابط فسخ قرارداد، میتواند به خریداران کمک کند تا ضمن جلوگیری از عواقب منفی، از حقوق خود به نحو احسن دفاع نمایند. افراد میبایست با مشاوران حقوقی مرتبط مشورت کرده و تمامی جوانب این تصمیم را ارزیابی کنند تا از نتایج احتمالی ناگوار پیشگیری کنند. در این مقاله به بررسی فسخ معامله چیست و مدت زمان فسخ معامله میپردازیم پس تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
فسخ معامله چیست؟
در پاسخ به سوال فسخ معامله چیست باید گفت: فسخ معامله که به عنوان یکی از مهمترین ابزارهای قراردادی شناخته میشود، به طرفین این امکان را میدهد تا در شرایط خاص، به تعهدات خود پایان دهند و قرارداد را بر هم بزنند. این فرآیند، نه تنها مستلزم شناخت دقیق از شروط و ضوابط قانونی است، بلکه نیازمند آگاهی و رعایت مفاد قرارداد نیز میباشد. هر چند حق فسخ میتواند در موارد مختلفی به کار گرفته شود، اما برای اعمال آن، وجود شرایط خاص و رعایت الزامات قراردادی الزامی است.
در وهله اول، یکی از شرایط اساسی برای استفاده از حق فسخ، وجود دلایلی مستند و قانونی است. این دلایل میتواند شامل عدم رعایت تعهدات، عدم تطابق موضوع معامله با شرایط مقرر، یا حتی بروز نقص در موضوع مورد معامله باشد. بنابراین، اگر یکی از طرفین نتواند مدارک و مستندات لازم را در خصوص حقایق مطرح شده ارائه دهد، نمیتواند به حق فسخ استناد کند. به همین دلیل، طرفین قرارداد باید از تمامی جزئیات و نقاط قوت یا ضعف قرارداد آگاه باشند تا در صورت بروز مشکل، بتوانند به درستی اقدام کنند.
از سوی دیگر، باید توجه داشت که در برخی از قراردادها، ممکن است حق فسخ تنها به یکی از طرفین اختصاص یابد. این موضوع به وضوح نشان میدهد که عدم آگاهی یک طرف از شرایط فسخ میتواند منجر به مشکلات جدی شود. به عنوان مثال، اگر قرارداد به گونهای تنظیم شده باشد که تنها فروشنده حق فسخ داشته باشد، خریدار نمیتواند به راحتی از این حق بهرهبرداری کند. در چنین حالتی، هر یک از طرفین باید به دقت به مفاد قرارداد و شرایط مرتبط با حق فسخ توجه کرده و در صورت لزوم از مشاورههای حقوقی بهرهمند شوند.
شرایط ابطال قرارداد و فسخ معامله چیست؟
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، هرگاه طرفین یکدیگر را به انعقاد معاملهای متعهد نمایند، موظف به اجرای تعهدات خود هستند. با این حال، در برخی از مواقع ممکن است یکی از طرفین یا حتی شخص ثالث، با دلایل مشخص به دنبال انحلال یا خاتمه قرارداد باشد. در این شرایط، امکان فسخ وجود دارد که با توجه به رعایت شرایط مقرر، میتوان به حیات معامله پایان داد. در این بخش از مقاله، به بررسی شرایط فسخ معامله و ابطال قرارداد پرداخته خواهد شد.
اولین شرط برای فسخ معامله، آن است که معامله به نحو صحیح واقع شده باشد. در این راستا، معاملات میتوانند به صورت عقد جایز یا لازم منعقد شوند. طبق ماده ۱۸۵ قانون مدنی، عقد لازم به گونهای است که طرفین معامله نه حق فسخ آن را دارند و نه میتوانند بهطور یکجانبه آن را بر هم بزنند، مگر در موارد خاصی که قانون اجازه داده است. در مقابل، عقد جایز به معنای این است که هر یک از طرفین میتوانند هر زمان که بخواهند، قرارداد را لغو نمایند. بنابراین، شرایط خاصی برای فسخ این نوع عقد لازم نیست.
شرط دیگری که برای فسخ معامله حائز اهمیت است، این است که حق فسخ، به موجب قانون و یا با توافق طرفین در قرارداد مشخص شده باشد. مطابق مواد ۳۹۹ و ۴۵۶ قانون مدنی، طرفین میتوانند با در نظر گرفتن حق فسخ و بیان شرایط آن، اختیار بر هم زدن معامله را برای خود یا طرف دیگر یا حتی شخص ثالث در نظر بگیرند. مطابق ماده ۴۰۱، در صورتی که حق فسخ تحت عنوان “خیار شرط” ذکر شود، لازم است که برای آن یک مدت زمانی تعیین شود، در غیر این صورت، هم شرط و هم معامله باطل خواهد بود.
علاوه بر این، قانونگذار در برخی موارد بهطور مستقیم، حق فسخ را برای طرفین قرارداد پیشبینی کرده است تا از بروز ضرر و زیان جلوگیری نماید. حقوق فسخ قانونی بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل چند نوع خیار میشود که از جمله آنها میتوان به خیار عیب، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار وصف، خیار غبن، خیار مجلس، تدلیس، تبعض صفقه و خیار تخلف شرط اشاره کرد. از میان این خیارات، برخی از آنها مانند خیار غبن، عیب، تدلیس و خیار تخلف از وصف، فوری تلقی میشوند و نیاز به اقدام سریع دارند.
شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده
معاملات به عنوان یکی از ارکان اقتصادی جوامع، از نظر حقوقی دارای قواعد و اصول مشخصی هستند. در بستر این قواعد، شرایط فسخ معامله از سوی فروشنده یکی از موارد مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد. زمانی که فروشنده به دلایل مختلف مایل به فسخ معامله باشد، نیاز است تا با رعایت شرایط خاصی اقدام به بر هم زدن بیع کند.
در ابتدا، میبایست به این نکته اشاره شود که فسخ معامله از سوی فروشنده میتواند تحت دو عنوان کلی صورت گیرد: اول، مواردی که طرفین در قرارداد حق فسخ را مشخص کردهاند (بهعنوان مثال، در خیار شرط) و دوم، مواردی که قانونگذار حق فسخ را برای فروشنده لحاظ نموده است و شرایط آن را نیز معین کرده است.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ معامله برای فروشنده وجود دارد، «خیار مجلس» است. به موجب ماده 397، طرفین تا زمانیکه در مجلس العقد حاضر بوده و متفرق نشدهاند، حق فسخ را دارند. بنابراین، شرط اساسی برای اعمال این نوع خیار، حضور طرفین در زمان انعقاد معامله است.
یکی دیگر از موارد قابل ذکر برای فسخ معامله از سوی فروشنده، «خیار تأخیر ثمن» است که در ماده 402 قانون مدنی به آن اشاره شده است. برای استفاده از این حق، شرایط خاصی وجود دارد که شامل این موارد است: مبیع باید عین خارجی یا در حکم آن باشد، مدتی برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع معین نشده باشد، سه روز از تاریخ عقد بیع سپری شده باشد و نهایتاً، نه فروشنده کالا را تسلیم کند و نه خریدار تمام ثمن را پرداخت نماید.
از جانب دیگر، ماده 416 قانون مدنی در خصوص «خیار غبن» تصریح میکند که فروشنده اگر کالایی را به قیمتی کمتر از نرخ روز بفروشد و این تفاوت قیمت به وضوح مشهود باشد، حق فسخ معامله را دارد. این نوع خیار نه تنها برای فروشنده، بلکه برای خریدار نیز وجود دارد و هر یک میتواند با رعایت شرایط مربوطه، اقدام به فسخ نمایند.
علاوه بر این، در مواردی که خریدار متعهد به تحقق شرطی شده و به آن عمل نکند، فروشنده طبق مواد 234 تا 235 قانون مدنی حق فسخ معامله را خواهد داشت. همچنین، طبق ماده 439، در صورتی که فروشنده به هر نحوی از سوی طرف مقابل فریب خورده باشد، میتواند معامله را فسخ کند. در این راستا، فوری بودن اعمال حق فسخ به عنوان شرطی اساسی در خیار تدلیس مطرح میشود که این حق نیز برای خریدار لحاظ شده است.
به صورت کلی، شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده به وضوح در قوانین مدنی مشخص شده است و این قوانین به منظور حمایت از حقوق طرفین قرارداد و جلوگیری از سواستفادههای احتمالی وضع گردیدهاند. آشنایی با این شرایط برای هر دو طرف معامله، به ویژه فروشنده، امری ضروری است تا در مواقع نیاز بتوانند از حقوق خود بهرهمند شوند.
شرایط فسخ معامله از طرف خریدار
یکی از مهمترین موارد حق فسخ معامله، خیار مجلس است. بر اساس ماده 397 قانون مدنی، این حق برای هر دو طرف قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار، در نظر گرفته شده است. به این ترتیب، خریدار میتواند تا زمانی که طرفین در محل عقد حضور دارند، معامله را فسخ کند. این نوع خیار به خریدار اجازه میدهد تا پس از بررسی وضعیت قرارداد، در صورت عدم رضایت، به راحتی از معامله خارج شود.
از دیگر خیارات ویژهای که مورد توجه قانونگذار قرار گرفته، خیار حیوان است که در ماده 398 قانون مدنی ذکر شده است. در این حالت، در صورتی که موضوع معامله، حیوانی باشد، خریدار میتواند ظرف سه روز از تاریخ خرید، معامله را فسخ نماید. شرط اعمال این نوع حق فسخ، وجود حیوان به عنوان مبیع و اطلاع فروشنده از اقدام فسخ در طول زمان تعیین شده است.
همچنین، بر اساس ماده 410 قانون مدنی، اگر خریدار مالی را تنها بر اساس توصیف خریداری کند و پس از خرید مشخص شود که آن مال فاقد اوصاف ذکر شده است، خریدار این حق را دارد که معامله را فسخ کند. به شرط آنکه خریدار مال را ندیده باشد و در صورتی که بخشی از آن را دیده باشد، باید تصمیم جدی بگیرد و یا تمام مال را بپذیرد یا رد کند.
آخرین شرط قابل ذکر در این زمینه، خیار عیب است که در ماده 423 قانون مدنی به آن اشاره شده است. در صورتی که خریدار از وجود عیب در کالا پس از خرید مطلع شود و عیب در زمان معامله موجود و پنهان بوده باشد، این حق را دارد که معامله را فسخ کند. لازم به ذکر است که خریدار باید به محض اطلاع از عیب، اقدام به فسخ نماید تا بتواند از این حق قانونی خود بهرهمند گردد.
مدت زمان قانونی فسخ معامله ملکی
با توجه به فسخ معامله چیست، فسخ معامله ملکی امری است که بسیاری از خریداران و فروشندگان به آن توجه دارند و به همین دلیل شناخت زمان لازم برای این اقدام از اهمیت بالایی برخوردار است. به طور کلی، تصمیم به فسخ معامله به توافق طرفین بستگی دارد و باید در قرارداد به صورت شفاف قید شود. در صورت عدم توافق، موضوع زمان فسخ بر اساس عرف و شرایط روز جامعه تعیین میگردد.
عرف موجود در معاملات ملکی، زمان فسخ را به مدت ۷۲ ساعت از زمان انعقاد قرارداد تعیین میکند. با این حال، در قوانین مدنی کشور ما برای مدت زمان قانونی فسخ معاملاتی مشخصی تعریف نشده است. بنابراین، طرفین باید در زمانهای معین به تعهدات و شرایط تعیین شده در قرارداد عمل نمایند. در غیر این صورت، هریک از طرفین میتوانند با استناد به قانون، به فسخ قرارداد بپردازند.
از آنجا که قانون به طور خاص پیششرطها و زمانهای معین برای فسخ از طرف خریدار را مشخص نکرده است، تنها زمانی امکان فسخ توسط فروشنده وجود دارد که خریدار در مدت سه روز پس از خرید، اقدام به عدم پرداخت هزینه کند. یکی از قوانین مهم در این زمینه، امکان فسخ معامله در مدت ۲۴ ساعت پس از امضای قرارداد میباشد. طبق این قانون، اگر هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف شوند، میتوانند بدون آسیب مالی به فسخ آن بپردازند.
لازم به ذکر است که این مقرره قانونی به شکلی رسمی در قانون مدنی وجود ندارد و بیشتر به عنوان عرفی رایج میان خریداران و فروشندگان معاملات ملکی مطرح است. همچنین، در صورت پرداخت کمیسیون به املاک طی این ۲۴ ساعت، لازم است که خریداران بدانند این مبلغ قابل استرداد نخواهد بود و تنها مبلغ پرداختی به فروشنده قابل عودت است. به طور خلاصه، در انجام معاملات ملکی، زمان لازم برای فسخ باید با احتیاط و بر اساس توافقات و قوانین موجود مدیریت شود.
کلام غایی
در این مقاله در سایت از وکیل بپرس به بررسی فسخ معامله چیست و مدت زمان قانونی فسخ معامله ملکی پرداختیم و دریافتیم فسخ معامله، به عنوان یکی از مهمترین ابزارهای قراردادی، به طرفین اجازه میدهد تا در شرایط خاص به تعهدات خود پایان دهد. امید است که محتوای ارائه شده به افراد کمک کند تا درک بهتری از این مسائل کسب کرده و تصمیمات مناسبی اتخاذ نمایند. همچنین، از شما دعوت میشود تا نظرات و تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید و در صورت رضایت، با نورانی کردن ستاره های مقاله به ما یاری رسانید.
