قبل از بحث در خصوص این که خلع ید مشاعی چیست؟ ابتدا بهتر است مفهوم ملک مشاع را درک کنیم. ملک مشاع به اموال غیرمنقول اطلاق می‌شود که از نظر قانونی به دو یا چند نفر تعلق دارد. به‌عنوان مثال، همزمان دو فرد می‌توانند صاحب یک ملک باشند و در مورد اختیارات مشترک آن ملک توافق داشته باشند. خلع ید مشاعی به معنای اخراج کردن فردی است که هیچگونه مدرکی از نظر قانونی ندارد اما ادعای مالکیت را دارد و به صورت غیرقانونی اموال غیرمنقول را به تصرف خود درآورده است. صاحبین ملک می‌توانند برای اقداماتی مثل خلع ید از راه‌های قانونی اقدام نمایند.
خلع ید مشاعی چیست؟
خلع ید مشاعی به معنی مشارکت دو یا چند نفر در یک ملک باشد که اگر یکی از آنها بدون اجازه دیگر صاحبان ملک در آن دخل یا تصرفی داشته باشند ، خلع ید مشاعی گفته می شود. در اینصورت دیگر صاحبان ملک می توانند به مراجع قضایی مراجعه کرده و طرح دعوی نمایند.
شرایط قانونی خلع ید مشاعی!
اگر چند نفر همزمان به یک ملک حق مالکیت داشته باشند و شخص ثالثی در ملک مشاع تصرف کند، سایر مالکین می‌توانند درخواست خلع ید مشاعی ملک را ارائه دهند. اگر این خلع ید توسط یکی از مالکین یا شخص ثالث انجام شود، در صورت صدور حکم، خلع ید اجرا می‌شود. برای ارائه دعوای خلع ید مشاعی، فرد باید مالک ملک باشد و تصرف در ملک به صورت عدوانی و غیرقانونی انجام شده باشد. همچنین، مالی که مورد نظر قانون باشد، باید از اموال غیر منقول باشد.
برای طرح دعوی خلع ید مشاعی، خواهان باید مالکیت خود را به اثبات برساند و در صورت وجود تردید، ابتدا باید به طرح دعوی اثبات مالکیت بپردازد و سپس دعوی خلع ید مشاعی را مطرح کند. این امر به دلیل این است که بر اساس رای وحدت رویه خلع ید مشاعی، خلع ید فرع بر مالکیت است و بنابراین موجب خروج فرد از ملک می‌شود.
اگر ملک مورد نظر به فرد خواهان انتقال داده شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد، شخص خواهان به موجب قانون به عنوان مالک قابل قبول می‌باشد. این موضوع به همین شکل برای ملک موروثی نیز اعمال می‌شود، به شرطی که ملک موروثی به اسم وارث در دفتر املاک ثبت شده و انحصار ورثه صورت گرفته باشد. در صورت وجود اختلاف در سهم الارث، حکم نهایی توسط مراجع قانونی صادر می‌شود.
مراحل خلع ید ملک مشاعی
زمانی که فردی مالکیت یک ملک مشاع را به صورت غیر قانونی به تصرف می‌آورد، سوالاتی در ذهن افراد پیش می‌آید که خلع ید مشاعی چیست؟ و مراحل انجام آن چگونه است. برای انجام خلع ید ملک مشاعی، مراحل زیر باید طی شود:
- دریافت کد ثنا: برای شروع فرآیند خلع ید ملک مشاعی، فرد خواهان باید ابتدا در سامانه ثنا ثبت نام کند. این ثبت نام می‌تواند به دو صورت اینترنتی و حضوری انجام شود. در روش اینترنتی، فرد می‌تواند به صورت الکترونیکی ثبت نام کند و یک کد ثنا را دریافت کند. این کد ثنا به عنوان شناسه منحصر به فرد برای فرد خواهان در فرآیند خلع ید استفاده می‌شود. در روش حضوری، فرد می‌تواند به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و درخواست خود را ثبت کند. سپس یک کد رهگیری به وی ارسال می‌شود که به عنوان شناسه فرآیند خلع ید ملک مشاعی استفاده می‌شود. با دریافت کد ثنا یا کد رهگیری، فرد خواهان می‌تواند فرآیند خلع ید خود را در دادگاه ادامه دهد.
- طرح دعوی خلع ید مشاعی: برای طرح دعوی خلع ید مشاعی، فرد خواهان می‌تواند با کمک افراد آگاه، دعوای خود را تنظیم کرده و به ثبت برساند. سپس می‌تواند به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و دادخواست خود را ثبت کند. در این مرحله، دادگاه صالح به بررسی دعوای خلع ید مشاعی خواهان می‌پردازد و ممکن است مراحلی نظیر درخواست مدارک تکمیلی یا برگزاری جلسات دادگاه نیز صورت بگیرد.
- بررسی دادخواست: با ارسال دادخواست به دادگاه، اولین قدم برای شروع فرآیند خلع ید مشاعی، بررسی مالکیت خواهان و استعلام از ملک مورد نظر می‌باشد. در این مرحله، دادگاه اطلاعات لازم را از دفاتر املاک و مالکیت مورد نظر دریافت می‌کند. سپس، نوبتی برای رسیدگی به دعوای خلع ید مشاعی تعیین می‌شود و این اطلاعات از طریق پیامک به طرفین دعوا اطلاع داده می‌شود. این پیامک شامل تاریخ و زمان رسیدگی به دعوا، محل دادگاه و سایر جزئیات مربوط به جلسه رسیدگی است.
- صدور حکم: با تشکیل جلسه دادگاه، طرفین فرصت دارند تا در خصوص شکایت مطرح شده، اظهارات و دفاع‌های خود را بیان کنند و در صورتی که اعتراض داشته باشند، اعتراض خود را در موعد مقرر اعلام نمایند. همچنین، به منظور اثبات تصرف غیرقانونی متصرف، دادگاه تحقیقاتی انجام می‌دهد که شامل تحقیقات محلی و معاینه و تامین دلیل می‌شود.
مدارک لازم برای خلع ید مشاعی!
به منظور تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی باید مدارکی به دادگاه ارائه شود که از این مدارک خلع ید مشاعی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد
- اثبات مالکیت خواهان: در صورتی که ملک یا اموال غیر منقول به صورت ارثی به خواهان رسیده باشد یا به صورت خرید جزئی یا همزمان انتقال داده شده باشد، خواهان می‌تواند با ارائه مدارک مالکیت مورث و گواهی انحصار وراثت این موضوع را به اثبات برساند. اما در موارد دیگر، نیاز به ارائه سند رسمی برای اثبات مالکیت وجود دارد. این سند ممکن است شامل سند مالکیت، عقد قرارداد خرید و فروش، عقد قرارداد اجاره و غیره باشد که به صورت رسمی و از منابع معتبر صادر شده باشد.
- اثبات تصرف خوانده در ملک مورد نظر: فرد خواهان باید در دادگاه به اثبات برساند که خوانده در ملک مورد نظر تصرف دارد. برای این منظور، او می‌تواند از مدارک مختلفی مانند استشهادیه، تامین دلیل معاینه محل و اقرار خوانده استفاده کند تا این ادعا را به اثبات برساند. در صورت عدم اتفاق نظر مالکین مشاعی یک شخص، همچنین می‌توانند دادخواست خلع ید از ملک مشاعی را به دادگاه حقوقی ارائه کنند. این به این معنی است که حتی اگر یک نفر به استفاده دیگری از ملک شکایت نداشته باشد، اما سایرین می‌توانند برای طرح دعوی به دادگاه حقوقی مراجعه کنند. یکی از ویژگی‌های خلع ید مشاعی این است که هر فردی اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد، حکم اجرا می‌شود. این حکم توسط اجرای احکام خلع ید مشاعی، باعث تخلیه ملک و در نهایت به دست آوردن کلید آن توسط فرد محکوم می‌شود. این فرآیند به شرکا امکان می‌دهد تا بر نحوه استفاده یا فروش ملک به توافق برسند و در نهایت رفع تنازع و حل اختلاف صورت گیرد.
نحوه جلوگیری از حکم خلع ید!
حکم خلع ید به معنای تأیید قانونی برای اخراج فردی است که به طور غیرقانونی مالکیت یک ملک مشاع را به تصرف خود درآورده است. با صدور این حکم، فرد محکوم علیه موظف است ملک مورد نظر را تخلیه کند. در صورتی که از اجرای این حکم خودداری کند، می‌تواند با حضور نماینده دادستان و با مامور کلانتری به اجرای حکم بپردازد. برای جلوگیری از صدور حکم خلع ید، راهکارهای قانونی مختلف وجود دارد. یکی از این راهکارها، تقاضای تجدید نظرخواهی و فرجام‌خواهی است. تجدید نظرخواهی نوعی اعتراض به آرای حقوقی و کیفری است که برای اعتراضات این گونه، زمان مشخصی تعیین شده است.
افراد مقیم ایران از تاریخ ابلاغ حکم، ۲۰ روز زمان دارند تا برای تجدید نظرخواهی اقدام کنند. افراد خارج از کشور نیز از زمان ابلاغ حکم قطعی، دو ماه زمان دارند تا اعتراض خود را اعلام کنند و از تجدید نظرخواهی استفاده کنند. زمانی که تقاضای تجدید نظرخواهی و فرجام‌خواهی به دادگاه صادر کننده حکم ارسال شود و دلایل قابل توجهی در این زمینه ارائه شود، دستور توقف و جلوگیری از اجرای حکم خلع ید صادر می‌شود.
این اقدام به منظور دادن فرصت به دادگاه برای بررسی مجدد پرونده و رسیدگی به اعتراضات و تجدید نظرخواهی است. همچنین، برای جلوگیری از اجرای حکم خلع ید، اعاده دادرسی نیز یکی از راهکارهای قانونی است. در این صورت، برای رسیدگی مجدد به پرونده، درخواست اعاده دادرسی ارائه می‌شود و در صورت موافقت با درخواست اعاده دادرسی، از حکم خلع ید جلوگیری می‌شود و اجرای آن به تاخیر می‌افتد.
به منظور توقع جلوگیری از حکم خلع ید برخی از مهمترین نکات حقوقی عبارتند از:
- توقف اجرای حکم خلع ید باید زمانی صورت گیرد که به رای دادگاه اعتراض شده باشد. در اصل، رای دادگاه قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان می‌باشد. بنابراین، برای جلوگیری از اجرای حکم خلع ید، فرد متصرف باید به دادگاه تجدید نظر یا دادگاه صادر کننده حکم مراجعه کند.
- برای اجرای حکم خلع ید، حکم قضایی باید از طریق دادگاه صادر شده باشد و مامورین کلانتری و نماینده دادستان باید این حکم قضایی را ارائه کنند. اجرای حکم خلع ید باید تنها زمانی انجام شود که حکم قطعی و معتبر از طریق دادگاه صادر شده باشد.
رای وحدت رویه خلع ید مشاعی
رای وحدت رویه خلع ید مشاعی یک تصمیم قضایی است که به عنوان حفظ منافع مالک جهت رفع اختلافات مربوط به خلع ید مشاعی در دادگاه‌ها استفاده می‌شود. این رای، معیارهایی را برای دادگاه‌ها فراهم می‌کند تا در رسیدگی به پرونده‌های خلع ید مشاعی، رویه و استانداردهای مشابهی را اعمال کنند. این رای توسط مقامات شوزای عالی در سال ۱۳۹۹ صادر شده است. این رای به دادگاه‌ها راهنمایی می‌کند تا در رسیدگی به پرونده‌های خلع ید مشاعی، اصول عدالت و حقوق مدنی را رعایت کنند و تصمیماتی قانونی و عادلانه بگیرند.
از نکات این رای عبارتند از:
- در صورت فروش ملک تعیین قیمت منصفانه توسط دادگاه: در صورت فروش ملک به شخص ثالث، دادگاه مسئول استخراج حکم فروش ملک و تعیین قیمت منصفانه آن است. برای تعیین قیمت منصفانه، دادگاه ممکن است به دو عامل مهم توجه کند. اولاً، ممکن است قیمت بازار ملک را بررسی کند یا از ارزیابی‌های مربوط به بازار ملک در محله مورد نظر استفاده کند. دوماً، می‌تواند به کمک کارشناسان مستقل یا متخصصان قیمت‌گذاری املاک و مستغلات ملکی، نظر کارشناسی را در خصوص قیمت منصفانه ملک در نظر بگیرد و بر اساس آن تصمیم بگیرد.
- خلع ید ملک توسط دادگاه: در صورتی که یک ملک قابل تقسیم نباشد، به عنوان مثال در صورتی که تقسیم ملک بر اساس موقعیت جغرافیایی آن امکان‌پذیر نباشد یا به دلایل دیگر ممکن باشد تقسیم ملک منجر به مشکلات حقوقی، مالی یا محیطی شود، دادگاه باید روش مناسبی برای خلع ید این ملک را انتخاب کند. این روش باید با توجه به قصد و علاقه مالکان ملک و شرایط موجود مشخص شود. به عبارت دیگر، دادگاه باید بررسی کند که آیا مالکان ملک تمایل به استفاده از روش خلع ید مشترک هستند یا اینکه ترجیح می‌دهند یک روش دیگر برای تقسیم ملک را انتخاب کنند.
- تقسیم منصفانه سهم ملک توسط دادگاه: در صورت تصمیم به تقسیم ملک، دادگاه باید بر اساس سهم هر مالک که در ملک دارد، قسمت متناسبی از ملک را دریافت خواهد کرد. این روند بر اساس قوانین و مقررات مربوطه صورت می‌گیرد و دادگاه مسئول است که تقسیم منصفانه‌ای از ملک را تعیین کند تا به هر مالک برابر با حصص وی در ملک دسترسی داشته باشد.
- منافع مالکان توسط دادگاه: در صورتی که ملک به شخص ثالث به عنوان وکیل یا وصی منتقل شود، دادگاه باید با در نظر گرفتن منافع مالک، شرایط و تعهدات مربوط به شخص ثالث مانند مسئولیت‌های مالی، حفظ و نگهداری مناسب از ملک، رعایت مقررات و قوانین مرتبط، و هرگونه شرایط خاص دیگری که دادگاه برای حفظ حقوق مالکان ضروری می‌داند، را در نظر بگیرد.
خلع ید مشاعی ورثه به چه صورت است؟
خلع ید مشاعی وراثت، زمانی است که ملک مشاعی به صورت وراثت به ارث برسد. در این حالت، ورثه‌ها باید توافق کنند که چگونه از ملک استفاده کنند و یا آن را به فروش برسانند. اگر ورثه‌ها نتوانند به توافق برسند، هر یک از آنها می‌توانند درخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه ارائه کنند. در این مورد، دادگاه بررسی می‌کند که آیا ملک مشاعی باید تخلیه شود و چگونه از آن استفاده شود. این موضوع ممکن است با توجه به شرایط واقعی و حقوقی ملک، توسط دادگاه تعیین شود.
حتی اگر یکی از ورثه به صورت قانونی ملک مورث را به تصرف درآورد و سایر ورثه با این اقدام مخالفت داشته باشند، آنها می‌توانند دادخواست خلع ید مشاعی را به دادگاه ارائه دهند. برای ارائه این دادخواست، نیازی به حضور تمامی ورثه نیست و یکی از ورثه می‌تواند برای تنظیم دادخواست اقدام کند. پس از بررسی دادخواست، دادگاه ممکن است حکم خلع ید مشاعی را صادر کند و هزینه دادرسی دعوی خلع ید مشاعی با توجه به ارزش معاملاتی ملک محاسبه خواهد شد.
نقش وکیل در خلع ید مشایی چیست؟
دعاوی مربوط به خلع ید مشاعی از جمله موارد پیچیده‌ای هستند که نیاز به دانش و تجربه در زمینه حقوقی دارند. انجام تمامی مراحل و اقدامات لازم برای طرح دادخواست خلع ید مشاعی و همچنین پیگیری پرونده، نیازمند دانش و تخصص است. بنابراین، همکاری با یک وکیل متخصص و ماهر در زمینه خلع ید مشاعی می‌تواند بسیار مفید باشد.
وکیل با داشتن دانش لازم در زمینه حقوقی و تجربه در پرونده‌های خلع ید، می‌تواند شما را در تهیه و توضیح اینکه خلع ید مشاعی چیست؟ و تنظیم دادخواست آن و ارائه اطلاعات لازم به دادگاه و پیگیری اجرای حکم خلع ید یاری نماید. همچنین، وکیل می‌تواند به شما در مطالبه و دریافت خسارت‌ها و ضرر و زیان‌هایی که به شما وارد شده است، کمک کند و در تامین حقوق شما به نحو موثری دخالت داشته باشد. با توجه به پیچیدگی موضوع و نیاز به دانش حقوقی، بهتر است در صورت عدم اطمینان یا اطلاع کافی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید و انجام این کار را به او بسپارید تا به بهترین نتیجه ممکن دست یابید.
سخن غایی
در پاسخ به این سوال که خلع ید مشاعی چیست؟، باید بگوییم خلع ید مشاعی در واقع اقدامی قانونی است که در مواردی که اموال غیرمنقول به صورت مشترکی یعنی دو یا چند نفر به طور شریک در آن صاحب هستند، مورد استفاده قرار می‌گیرد. اگر یکی از مالکین یا حتی یک شخص ثالث به صورت غیرقانونی به تصرف این اموال مشترک بپردازد، مالکان می‌توانند با تقدیم دادخواست خلع ید مشاعی به دادگاه، سعی کنند او را از ملک مشاع خارج کنند. برای تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی، شرایط و ارکان مختلفی نیاز است که از جمله آنها می‌توان به اثبات مالکیت خواهان و تصرف غیرقانونی متصرف اشاره کرد. این اطلاعات و مدارک باید در دادگاه محرز و ثابت شوند تا دادگاه پس از بررسی و رسیدگی به پرونده، حکم خلع ید را صادر کند و متصرف را از ملک مشاع خارج کند.
